Veel kopers en verkopers zullen zich niet realiseren dat wanneer zij een onroerende zaak (ver)kopen, de verkoper deze niet alleen aan de koper moet leveren, maar ook moet afleveren.
De levering heeft tot gevolg dat de eigendom van de onroerende zaak van verkoper naar koper overgaat en vindt plaats nadat de notaris de akte van levering heeft opgemaakt en deze is ingeschreven in de openbare registers.
De aflevering van een onroerende zaak zorgt ervoor dat het risico voor die zaak (bijvoorbeeld voor schade als gevolg van brand) overgaat van de verkoper op de koper. Aflevering vindt plaats wanneer de verkoper de koper in het bezit stelt van de onroerende zaak, hetgeen wil zeggen dat de koper de macht over de onroerende zaak kan gaan uitoefenen. Een koper zal die macht normaal gesproken kunnen uitoefenen doordat de verkoper aan hem de sleutels van de onroerende zaak afgeeft.
Doorgaans zullen de levering en aflevering vrijwel gelijktijdig plaatsvinden. De meest gebruikelijke gang van zaken is immers dat na de ondertekening van de akte van levering bij de notaris, de koper de sleutel van de onroerende zaak ontvangt. Soms vindt de aflevering echter al plaats vóór de levering bij de notaris. In dat geval draagt de koper op grond van de wet al vanaf de aflevering het risico voor de onroerende zaak. Deze regel is van regelend recht, zodat het partijen vrij staat andere afspraken te maken, bijvoorbeeld de afspraak dat het risico voor de onroerende zaak toch pas overgaat op het moment van levering. Hoewel er op dit punt dus contractsvrijheid bestaat, volgt uit een uitspraak van het Hof Arnhem van 16 februari 2010 dat partijen niet onder alle omstandigheden een beroep kunnen doen op een van de wet afwijkende contractuele risicoregeling. De feiten in die zaak waren als volgt.
Feiten uitspraak Hof Arnhem 16 februari 2010
Op 28 december 2006 hebben verkopers aan kopers een woonboerderij met bijgebouwen (hierna aan te duiden als ‘de opstallen’) verkocht voor een koopprijs van € 525.000,-. Partijen spraken af dat zij de akte van levering op 1 maart 2007 bij de notaris zouden ondertekenen. Al vóór de levering, op 16 februari 2007, hebben kopers de sleutels van de opstallen van verkopers ontvangen, zodat zij konden beginnen met verbouwingswerkzaamheden.
Op 27 februari 2007 berichtten de kopers aan verkopers dat zij niet zouden kunnen meewerken aan de levering op 1 maart 2007. Kopers hadden hun eigen woning eveneens verkocht en hadden de daarbij te ontvangen koopprijs nodig om de koopprijs voor de opstallen te kunnen voldoen. De koper die de woning van kopers had gekocht, kon deze niet al op 1 maart 2007 afnemen. Het ondertekenen van de akte van levering is om die reden uitgesteld tot 20 maart 2007.
Op 17 maart 2007 is er in de opstallen brand ontstaan, als gevolg waarvan deze gedeeltelijk verloren zijn gegaan en de resterende delen van de opstallen zijn beschadigd.
De kopers wilden de opstallen toch afnemen en uiteindelijk heeft de levering plaatsgevonden op 3 augustus 2007, tegen betaling van de volledige koopprijs van € 525.000,-, met dien verstande dat een bedrag ter grootte van € 100.000,- onder de notaris is gebleven.
Kopers en verkopers verschilden van mening over de vraag wie van hen het risico diende te dragen van de gevolgen van de brand (hierna aan te duiden als ‘de schade’). Op grond van de hiervoor beschreven wettelijke risicoregeling zou het risico voor de opstallen bij kopers rusten, aangezien zij de opstallen al op 16 februari 2007 in gebruik hadden genomen voor de verbouwingswerkzaamheden. In de koopovereenkomst die kopers en verkopers waren aangegaan, stond echter een afwijkende regeling die inhield dat verkopers het risico voor de opstellen zouden dragen totdat de akte van levering zou zijn gepasseerd. Op grond van die contractuele risicoregeling waren de opstallen op het moment van de brand dus nog voor risico van verkopers.
Het probleem voor verkopers (en kopers) was gelegen in de omstandigheid dat de verkopers op het moment van de brand niet meer verzekerd waren. Zij hadden hun opstalverzekering tegen 1 maart 2007 opgezegd, ervan uitgaande dat de levering op die datum zou plaatsvinden. Kopers hadden met ingang van 1 maart 2007 een opstalverzekering afgesloten en hadden ook een beroep gedaan op die verzekering in verband met de schade. De verzekeraar van kopers weigerde echter uit te keren, omdat op grond van de koopovereenkomst op de dag waarop de brand plaatsvond, het risico van de opstallen niet bij kopers, maar nog bij verkopers lag.
Verloop procedure
Nadat de rechtbank in eerste instantie had geoordeeld dat de schade voor rekening van verkopers kwam, heeft het Hof Arnhem anders beslist. Verkopers hadden onder meer gesteld dat kopers zich naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet konden beroepen op de afspraken die in de koopovereenkomst waren gemaakt met betrekking tot het risico van de onroerende zaak. Het Hof heeft hen daarin gevolgd.
Het Hof stelde vast dat partijen bij het aangaan van de koopovereenkomst de bedoeling hadden om zowel de levering als de aflevering van de opstallen te laten plaatsvinden op 1 maart 2007. Als gevolg van oorzaken die aan kopers waren toe te rekenen is tweemaal van die bedoeling afgeweken. In de eerste plaats hebben kopers de sleutels van de opstallen al op 16 februari 2007 gekregen, zodat zij konden aanvangen met de verbouwingswerkzaamheden. Daarnaast heeft de levering niet, zoals gepland, op 1 maart 2007 kunnen plaatsvinden, waarbij kopers verkopers in feite voor een voldongen feit hebben gesteld. In beide gevallen hebben kopers en verkopers niet gesproken over de contractuele afspraken ten aanzien van het risico voor de opstallen. Onder die omstandigheden konden kopers zich niet op de contractuele risicoregeling beroepen. Het Hof rekende kopers met name aan dat zij, nadat duidelijk was geworden dat de levering op 1 maart 2007 niet zou kunnen doorgaan, niet bij verkopers hadden nagevraagd of zij hun opstalverzekering zouden doen herleven of laten doorlopen.
Er diende dan ook te worden teruggevallen op de wettelijke risicoregeling, als gevolg waarvan het risico voor de opstallen op 16 februari 2007 was overgegaan op kopers.
Tot slot
Het heeft er sterk van weg dat het Hof Arnhem in deze zaak naar een doel heeft geredeneerd: te weten dat het risico voor de opstallen bij de kopers zou dienen te rusten, aangezien zij deze hadden verzekerd. Aan deze uitspraak mogen dan ook geen (te) verstrekkende consequenties worden verbonden. Desalniettemin doen koper en verkoper er goed aan om, in het geval waarin levering en aflevering van een onroerende zaak niet samenvallen, expliciet stil te staan bij de vraag voor wiens risico die zaak komt en te verifiëren of de partij die het risico draagt, dat risico ook heeft verzekerd.
Als u naar aanleiding van dit artikel vragen hebt, kunt u contact opnemen met Mr A.J.N. (Hanneke) Kolsters (via nummer 010 - 2770495 of per e-mail kolsters@schaap.eu) of Mr I. (Iris) Broere (via nummer 010 – 2770495 of per e-mail broere@schaap.eu).