Kopers van onroerend goed, let op de oppervlakteaanduiding!
Inleiding
Bij verkoop van onroerende zaken wordt in de koopovereenkomst vaak zowel een omschrijving van het verkochte gegeven als een aanduiding van de oppervlakte daarvan, bijvoorbeeld: het perceel grond gelegen aan de x-straat te Rotterdam, kadastraal bekend gemeente Rotterdam, sectie y, nr. z, groot 10 are. Stel nu dat dit perceel grond verkocht is tegen één totaalbedrag en dat na de levering daarvan blijkt dat de oppervlakte kleiner is dan 10 are. Kan de koper dan met succes een rechtsvordering jegens de verkoper instellen, stellende dat de verkoper hem niet heeft geleverd wat hij heeft gekocht?
Het antwoord op die vraag is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. De uitgangspositie van de koper is echter niet gunstig. In artikel 7:17 lid 6 Burgerlijk Wetboek ("BW") is namelijk bepaald dat bij de koop van onroerende zaken de vermelding van de oppervlakte vermoed wordt slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden. Met andere woorden, de enkele vermelding van de oppervlakte van bijvoorbeeld een perceel grond in een koopovereenkomst, legt niet zonder meer de verplichting op de verkoper om een perceel grond te leveren van die grootte. Het gaat in artikel 7:17 lid 6 BW om een vermoeden, dat door de koper kan worden weerlegd. De koper dient dan te bewijzen dat de in de koopovereenkomst vermelde oppervlakteaanduiding voor hem wèl van groot belang was bij de koop van het perceel grond. Als dit laatste niet expliciet is vastgelegd, zal het bewijs daarvan niet eenvoudig te leveren zijn. Een uitspraak van de Rechtbank Arnhem van 26 november 2008 maakt dat nog eens extra duidelijk. Het ging om het volgende geval.
Rechtbank Arnhem, 26 november 2008, NJF 2009, 86
De verkoper had een bedrijfsgebouw te koop staan en in de verkoopbrochure was vermeld dat de oppervlakte van de kantoor- en bedrijfsruimte en het restaurant circa 11.940 m² bedroeg. Na de koop en levering van het bedrijfsgebouw heeft de koper echter vastgesteld dat de oppervlakte van de kantoor- en bedrijfsruimte en het restaurant aanmerkelijk minder bedroeg, te weten 10.185 m². De koper maakte vervolgens een procedure jegens de verkoper aanhangig en stelde (onder meer) dat de verkoper hem niet zou hebben geleverd wat hij had gekocht. Van belang is dat in de procedure aan de orde kwam dat de koper aan de makelaar van de verkoper duidelijk had gemaakt dat hij het pand als belegger wilde kopen. Daaruit volgde volgens de rechtbank echter niet, en de koper had dat overigens ook niet gesteld, dat aan de verkoper duidelijk was of had behoren te zijn dat het de koper, met het oog op het voornemen om te verhuren, eerder ging om de aankoop van een bepaald aantal vierkante meters dan om de aankoop van het pand als zodanig. De rechtbank wees de vordering van de koper dan ook af. Het feit dat het hier om een relatief groot verschil in oppervlakte ging, achtte de rechtbank niet van belang.
De koper heeft van deze uitspraak hoger beroep ingesteld, zodat het mogelijk is dat de zaak nog anders afloopt. De koper zal in hoger beroep dan wel moeten stellen - en bewijzen - dat voor de verkoper duidelijk was of had behoren te zijn dat de oppervlakte voor hem van belang was.
Tot slot
Hoewel een hogere rechter zich nog nader over de beschreven zaak zal buigen, blijkt daaruit wel dat de koper van een onroerende zaak beter kan voorkomen dat hij in een vergelijkbare situatie komt te verkeren. Dat kan hij onder meer doen door voorafgaand aan de koop de onroerende zaak zelf op te meten. De koper kan er ook voor kiezen in de koopovereenkomst een bepaling te laten opnemen waaruit uitdrukkelijk blijkt dat de vermelding van de oppervlakte niet slechts als aanduiding is bedoeld, maar dat de verkochte onroerende zaak daadwerkelijk zo groot dient te zijn als in de koopovereenkomst is vermeld.
Als u naar aanleiding van dit artikel vragen hebt, kunt u contact opnemen met Mr I. (Iris) Broere. U kunt haar telefonisch (via nummer 010 - 2770495) of per e-mail (broere@schaap.eu) bereiken.
