Beroep op overschrijding klachttermijn artikel 7:23 BW niet gehonoreerd

Inleiding

Op de website van ons kantoor is al eerder aandacht besteed aan artikel 7:23 lid 1 Burgerlijk Wetboek ("BW"), waarin is bepaald dat een koper verplicht is om "binnen bekwame tijd" nadat hij heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken dat hetgeen aan hem geleverd is niet aan de overeenkomst beantwoordt, daarover bij de verkoper te klagen. Doet de koper dat niet, dan kan hij zich niet meer tegenover de verkoper beroepen op het niet beantwoorden van de afgeleverde zaak aan de overeenkomst. De gevolgen daarvan zijn verstrekkend. De koper verliest alle rechten en bevoegdheden die hem op grond van de gebrekkigheid van de zaak ten dienste stonden. Niet alleen vorderingen op grond van wanprestatie, maar ook vorderingen op grond van dwaling zullen als gevolg daarvan verloren gaan.

Artikel 7:23 lid 1 BW beoogt de verkoper te beschermen tegen late en moeilijk meer te betwisten klachten met betrekking tot het geleverde. Die strekking van voornoemd artikel wordt in de praktijk echter wel eens uit het oog verloren. De Rechtbank Arnhem deed dat (gelukkig) niet bij de beoordeling van het volgende geval.

Rechtbank Arnhem 12 november 2008, NJF2009, 23

De feiten in deze zaak waren als volgt. Kopers hebben van een verkoper een woonhuis gekocht, dat hen bij akte van levering van 18 november 1998 is geleverd. In deze akte is vermeld dat de kopers de bedoeling hebben het woonhuis te gebruiken voor bewoning. Blijkens de akte heeft de verkoper verklaard dat het hem niet bekend was dat dit gebruik niet zou zijn toegestaan op publiek- of privaatrechtelijke gronden. In 2004 hebben de buren van de kopers aan de gemeente waarin de woning was gelegen verzocht om handhavend op te treden tegen het gebruik van het woonhuis als burgerwoning. Het huis is namelijk gelegen in een buitengebied en mag op grond van het bestemmingsplan niet als burgerwoning worden gebruikt.

Nadat de kopers een bestuursrechtelijke procedure tegen de gemeente hadden gevoerd, is bij uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 28 februari 2007 vast komen te staan dat de gemeente bevoegd was om de kopers een last tot beëindiging van de bewoning van het woonhuis op te leggen op straffe van verbeurte van een dwangsom. Bij brief van hun advocaat van 21 mei 2007 hebben de kopers de verkoper aansprakelijk gesteld.

In de procedure die de kopers vervolgens jegens de verkoper bij de Rechtbank Arnhem aanhangig hebben gemaakt, hebben zij ontbinding gevorderd van de koopovereenkomst, dan wel vernietiging daarvan op grond van dwaling, met veroordeling van de verkoper tot medewerking aan teruglevering van het woonhuis aan de verkoper tegen betaling van de koopsom en tot betaling van schadevergoeding.

De rechtbank heeft de vordering van de kopers tot vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling gehonoreerd. De rechtbank diende vervolgens de vraag te beantwoorden of de kopers wel hebben voldaan aan het bepaalde in artikel 7:23 lid 1 BW. De kopers waren immers al in 2004 op de hoogte van het feit dat gebruik van het woonhuis als burgerwoning niet was toegestaan, maar hebben daarover pas bij brief van 21 mei 2007 schriftelijk bij de verkoper geklaagd. Uit de uitspraak blijkt dat de rechtbank onder ogen heeft gezien dat de kopers bij de verkoper hadden moeten klagen toen zij de bestuursrechtelijke procedure tegen de gemeente aanhangig maakten. Desalniettemin heeft de rechtbank geoordeeld dat de verkoper er zich in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet op kan beroepen dat kopers niet binnen bekwame tijd bij hem hebben geklaagd. De volgende omstandigheden zijn voor dat oordeel van de rechtbank van doorslaggevend belang geweest:

-         Allereerst heeft de rechtbank overwogen dat de verkoper geen feiten en omstandigheden heeft gesteld            op grond waarvan aannemelijk is dat de uitkomst van de bestuursrechterlijke procedure anders zou                zijn geweest of had kunnen zijn als de verkoper zich ermee had kunnen bemoeien.

-        Voorts is de rechtbank van mening dat ‘onvoldoende uit de verf is gekomen' dat de verkoper in zijn          wezenlijke belangen, die door artikel 7:23 lid 1 BW worden beschermd, is geschaad als gevolg                         van het feit dat de kopers pas enkele jaren nadat zij hadden ontdekt dat gebruik van het woonhuis als          burgerwoning niet was toegestaan, daarover bij de verkoper hebben geklaagd.

-        Daarnaast hecht de rechtbank belang aan het gegeven dat de verkoper reeds bij de verkoop van de                woning op de hoogte was van het feit dat gebruik van het woonhuis als burgerwoning in strijd                          was met de agrarische bestemming. Hij heeft daarover gezwegen, terwijl hij de kopers had          moeten informeren en er vanwege de aard van het probleem rekening mee diende te houden                    dat het pas na lange tijd aan het licht zou komen.

-        Tot slot heeft de rechtbank bij haar overwegingen betrokken dat honorering van het beroep van de                  verkoper op de omstandigheid dat kopers niet binnen bekwame tijd bij verkoper hebben geklaagd,                 tot gevolg zal hebben dat kopers met een onbewoonbaar en vermoedelijk onverkoopbaar                               woonhuis zullen blijven zitten, met alle financiële gevolgen van dien.

Tot slot

In deze zaak is hoger beroep ingesteld, zodat het laatste oordeel daarover nog niet is geveld. De zaak zal wellicht anders kunnen aflopen als de verkoper aannemelijk zou kunnen maken dat zijn betrokkenheid bij de bestuursrechtelijke procedure wèl tot een andere uitkomst zou hebben geleid. Ongeacht de uitkomst van het hoger beroep is het in ieder geval toe te juichen dat de rechtbank bij haar oordeel over de vraag of de verkoper zich kon beroepen op het feit dat de kopers niet met bekwame spoed bij hem hadden geklaagd, de ratio van artikel 7:23 lid 1 BW heeft betrokken.

Als u naar aanleiding van dit artikel vragen hebt, kunt u contact opnemen met Mr I. (Iris) Broere. U kunt haar telefonisch (via nummer 010 - 2770495) of per e-mail (broere@schaap.eu) bereiken.