Koopovereenkomst woning

De koopovereenkomst zonder tussenkomst van de notaris opstellen

Bij de verkoop van een woning zonder tussenkomst van een makelaar stellen de verkoper en koper soms zelf de koopovereenkomst op. Daarvoor wordt vaak gebruik gemaakt van modelcontracten die op internet te vinden zijn. Deze “doe-het-zelvers” lopen daarbij de nodige risico’s. Dit geldt zowel voor de verkoper als de koper.

Deze risico’s worden vermeden indien het opstellen van de koopovereenkomst wordt overgelaten aan een adviseur die in het opstellen van koopovereenkomsten gespecialiseerd is. De notaris is zo’n adviseur.

De koper van een huis vindt het heel gewoon om voor de financiering een hypotheekadviseur in te schakelen. De koopovereenkomst denken veel verkopers en kopers echter zelf te kunnen regelen.

Hierna wordt gewezen op een aantal aspecten die voor een juridisch goed geregelde aan- en verkoop minstens zo belangrijk zijn als een goed advies inzake de financiering van de nieuwe woning.

Bevoegdheid van de verkoper om te verkopen en leveren

Bij verkoop van een woning is het van belang dat de verkoper ook bevoegd is om de woning te leveren. Om deze bevoegdheid te achterhalen kan het Kadaster worden geraadpleegd. De koper kan op deze manier nagaan of de verkoper ook daadwerkelijk eigenaar is van de woning.

Het Kadaster vermeldt echter niet of de eigenaar in het verleden gehuwd is geweest. Dit kan meebrengen dat de voormalige echtgeno(o)t(e) van de eigenaar aan de levering (en eventueel ook de koopovereenkomst) dient mee te werken.

Een ander risico dat speelt, betreft een eventueel faillissement van de verkoper of de koper. Verder kan het zo zijn dat de verkoper of de koper onder curatele is gesteld.

Het is van belang dat het bestaan van dergelijke situaties reeds bij het aangaan van de koopovereenkomst wordt onderkend, zodat ervoor gezorgd kan worden dat de koopovereenkomst wordt aangegaan door daartoe bevoegde personen.
De notaris kan nagaan of van een situatie als hiervoor bedoeld sprake is door raadpleging van de desbetreffende registers.

Bescherming van koper

Nadat de koop is gesloten, lopen partijen het risico dat een schuldeiser van de verkoper beslag legt op de woning.
De koper kan tegen zo’n beslag worden beschermd door de koopovereenkomst in te laten schrijven in de openbare registers, de zogenaamde “Vormerkung”.

Deze inschrijving voorkomt ook dat de verkoper de woning tussentijds verkoopt en levert aan een andere koper. De notaris verzorgt deze inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers.

Een dergelijke inschrijving biedt slechts zes maanden bescherming.

Bescherming van verkoper

Ook de verkoper loopt bepaalde risico’s. Nadat de koopovereenkomst is gesloten, loopt de verkoper het risico dat de koper alsnog ‘afhaakt’. De verkoper kan hierdoor schade lijden.

Om dit risico zoveel mogelijk te vermijden, kan in de koopovereenkomst een boeteregeling worden opgenomen. De notaris kan u nader informeren over de inhoud van een dergelijke boeteregeling.

Belangrijke bepalingen in de koopovereenkomst

1. Milieu

Een belangrijke bepaling in de koopovereenkomst is de bepaling die ziet op de milieutechnische aspecten.

Is er bijvoorbeeld sprake van een olietank? Is er sprake van bodemverontreiniging? Is er asbest in de woning verwerkt? Voor wiens rekening komen de kosten van verwijdering van zo’n olietank of van verwijdering van de asbest of de kosten van een benodigde bodemsanering?

Verkoper heeft de plicht om, indien hij daar wetenschap van heeft, mede te delen of er bijvoorbeeld sprake is van een olietank die zich ergens op het terrein bevindt of dat er asbest in de woning aanwezig is. Koper dient dienaangaande ook de nodige vragen aan verkoper te stellen.

De notaris is de aangewezen persoon om bepalingen omtrent deze situaties op schrift te stellen en kan bovendien, middels raadpleging van de daartoe bestemde registers, controleren of er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging respectievelijk van een van overheidswege opgelegde verplichting tot sanering van de bodem.

2. Ontbindende voorwaarden

In de koopovereenkomst kunnen diverse ontbindende voorwaarden worden opgenomen.

Het opnemen van een ontbindende voorwaarde in verband met de financiering van de woning is een voorbeeld van een ontbindende voorwaarde die van essentieel belang kan zijn.  Indien deze ontbindende voorwaarde niet in de koopovereenkomst staat dan wel niet goed is geformuleerd kan dit voor de koper tot onaangename consequenties leiden.

3. Vermelding van lasten en beperkingen

Ter voorkoming dat na het sluiten van de koopovereenkomst blijkt dat sprake is van lasten of beperkingen die niet aan de koper zijn mede gedeeld, zal de notaris vóór de ondertekening nagaan of van dergelijk lasten of beperkingen sprake is.

Denk hierbij aan de volgende voorbeelden:

1. het pand is aangewezen als beschermd stads- of dorpsgezicht dan wel als monument, waardoor de woning niet zomaar ‘verbouwd’ mag worden;
2. ter zake van het pand geldt een gemeentelijke aanschrijving tot verbetering van de woning;
3. op het pand rust een erfdienstbaarheid of een kwalitatieve verplichting op grond waarvan bijvoorbeeld de buurman bepaalde rechten ten aanzien van het pand heeft, zoals een recht van overpad of overbouwing;

Als van dergelijke lasten sprake is, kan de koper daarmee bij zijn aankoopbeslissing rekening houden. Anderzijds loopt de verkoper niet het risico dat hij achteraf van de koper een claim krijgt vanwege lasten en beperkingen die hij verzuimd heeft aan de koper mede te delen.

Advies

De notaris is de aangewezen persoon om u te begeleiden bij het opstellen van een koopovereenkomst.  Een goed opgestelde koopovereenkomst voorziet in regelingen ter vermijding van de risico’s die zowel verkoper als koper bij de transactie lopen. Ook voor de fiscale aspecten die betrekking hebben op de aan- of verkoop van een woning kunt u informatie inwinnen bij de notaris.

U bent te allen tijde welkom om met ons contact op te nemen voor het maken van een afspraak inzake het opstellen van een koopovereenkomst.

Als u naar aanleiding van dit artikel vragen hebt, kunt u contact opnemen met Mr H.M. (Helen) Kolster (via nummer 010 - 2770442 of per e-mail kolster@schaap.eu) of Mr M.C. (Mariëtte) Holleman (via nummer 010 - 2770300 of per e-mail holleman@schaap.eu).