Algeheel huurverbod in splitsingsreglement toegestaan

Op 9 juni 2010 heeft de rechtbank Groningen een uitspraak gedaan over een algeheel verhuurverbod dat was opgenomen in een splitsingsreglement. Gelet op de omstandigheden die zich in deze zaak voordeden, oordeelde de rechtbank dat (het beroep op) dit verhuurverbod aanvaardbaar was.

De feiten

De feiten in deze zaken waren als volgt. De drie appartementseigenaars van een gebouw dat in drie woningen was gesplitst, hebben in 2008 door de notaris een “akte wijziging splitsing” laten passeren waarbij het splitsingsreglement werd aangepast. In artikel 25 van dat reglement is het verbod opgenomen voor de appartementseigenaars om hun woning of een of meerdere kamers daarvan te verhuren.

Een van de appartementseigenaars verkocht in 2009 zijn appartement. De koper kocht het appartement aan met het doel dat door te verkopen, na toestemming te hebben verkregen van de gemeente om de woning in kamers opgedeeld te verhuren. Op 25 augustus 2009 verkreeg de koper een ontrekkingsvergunning, die het mogelijk maakte de woning kamergewijs te verhuren. Op 1 september 2009 verkreeg de koper vervolgens de eigendom van het appartement.

Voorafgaand aan de koop had de koper kennis genomen van het verhuurverbod in het splitsingsreglement. De koper meende echter dat dit verbod niet in de weg kon en mocht staan aan kamergewijze verhuur. Koper zette de woning dan ook vrijwel onmiddellijk na de eigendomsoverdracht te koop. De twee andere appartementseigenaars hebben zich tegen deze verkoop verzet door de koper en diens verkopend makelaar op het verhuurverbod te wijzen en posters op de ramen te hangen, waarin belangstellenden over het verhuurverbod werden geïnformeerd.

Verloop van de procedure

De koper heeft vervolgens een procedure tegen de Vereniging van Eigenaars aanhangig gemaakt en gevorderd dat de rechtbank voor recht zou verklaren dat het huurverbod nietig is  en subsidiair gevorderd dat de rechtbank het huurverbod zou vernietigen.

De koper stelde in de procedure dat het verhuurverbod als inbreuk op zijn eigendomsrecht onaanvaardbaar was en beriep zich op strijd met de wet en de redelijkheid en billijkheid. De VvE betwistte dat, waarbij de VvE onder meer wees op het feit dat het gebouw oud en gehorig was, zodat de bewoners erg van elkaar afhankelijk zijn om verstoring van het woongenot te voorkomen.

De rechtbank stelde bij zijn beoordeling voorop dat uit de tekst van het Burgerlijk Wetboek niet volgt dat een verhuurverbod ongeoorloofd is. Uit de wet zou, in tegendeel, blijken dat bij reglement, mits via de splitsingsakte in de openbare registers opgenomen, regels kunnen worden gesteld aan het gebruik van de appartementen. De rechtbank oordeelde dat het huurverbod alleen nietig zou kunnen zijn (wegens strijd met de goede zeden of openbare orde) wanneer het verbod ingebruikgeving zou verbieden aan personen van bijvoorbeeld een bepaald ras of een bepaalde religie. Dat was bij het onderhavige huurverbod echter niet het geval.

De rechtbank oordeelde voorts dat er door het huurverbod geen sprake was van een ongeoorloofde inbreuk op het eigendomsrecht van de koper omdat de koper voorafgaand aan de koop al van het verhuurverbod op de hoogte was. Het beroep van de koper op de onaanvaardbaarheid van het verhuurverbod vanwege strijd met de redelijkheid en billijkheid slaagde evenmin. Volgens de rechtbank streefden de appartementseigenaars met het huurverbod een te respecteren belang na en was de koper voor de aankoop al van dat verbod op de hoogte.

Tot slot

Hoewel de zaak in dit geval gunstig afliep voor de VvE, is het niet gezegd dat een beroep op een huurverbod onder alle omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aanvaardbaar zal zijn. Het is voorstelbaar dat als de koper het appartement niet kamergewijs had willen verhuren, maar bijvoorbeeld in zijn geheel aan een werkende kinderloze dertiger, het beroep van de VvE op het verhuurverbod géén stand zou hebben gehouden.

Als u naar aanleiding van dit artikel vragen hebt, kunt u contact opnemen met Mr A.J.N. (Hanneke) Kolsters (via nummer 010 - 2770495 of per e-mail kolsters@schaap.eu) of Mr I. (Iris) Broere (via nummer 010 – 2770495 of per e-mail broere@schaap.eu).

23-11-2010