Overdrachtsbelasting bij de doorverkoop van een onroerende zaak

Indien dezelfde onroerende zaak in een korte tijd twee keer onderwerp is van levering levert dit bij de tweede verkrijging mogelijk een voordeel op voor de heffing van overdrachtsbelasting. Een dergelijke (door)verkoop heeft namelijk gevolgen voor de maatstaf van heffing, dat wil zeggen het bedrag waarover overdrachtsbelasting wordt berekend.

Het Ministerie van Financiën heeft ten aanzien van deze regeling twee wijzigingen aangekondigd.

Huidige regeling

De huidige regeling houdt in dat, in geval van verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging van dezelfde onroerende zaak door een ander, de waarde waarover overdrachtsbelasting wordt berekend, verminderd wordt met het bedrag waarover ter zake van de vorige verkrijging overdrachtsbelasting of omzetbelasting was verschuldigd. Indien bij de vorige verkrijging overdrachtsbelasting was verschuldigd geldt de voorwaarde dat deze overdrachtsbelasting niet in mindering mag hebben gestrekt van erfbelasting of schenkbelasting. Indien bij de vorige verkrijging omzetbelasting was verschuldigd geldt de voorwaarde dat deze in het geheel niet in aftrek kon worden gebracht.

Het is gebruikelijk dat contractueel wordt afgesproken dat de uiteindelijke verkrijger het betreffende belastingvoordeel vergoedt aan de vorige verkrijger.

Een simpel rekenvoorbeeld ter illustratie:

A verkoopt en levert een onroerende zaak aan B. De koopprijs die B verschuldigd is jegens A bedraagt € 200.000,=. Hierover wordt 6% overdrachtsbelasting berekend. B is een bedrag van € 12.000,= aan overdrachtsbelasting verschuldigd. B verkoopt en levert de betreffende onroerende zaak binnen zes maanden na de verkrijging door B, door aan C. De koopprijs die C verschuldigd is jegens B aan bedraagt € 220.000,=. De overdrachtsbelasting die C is verschuldigd wordt berekend over een bedrag van € 20.000,=. C is derhalve een bedrag van € 1.200,= aan overdrachtsbelasting verschuldigd. B en C hebben afgesproken dat het aldus ontstane voordeel ten goede komt van B en dat C de destijds door B verschuldigde overdrachtsbelasting vergoedt aan B. Per saldo betaalt C een bedrag van € 13.200,=, bestaande uit een bedrag van € 1.200,= aan overdrachtsbelasting en een bedrag van € 12.000,= als vergoeding aan B.

Voor de goede orde wordt opgemerkt dat bij de levering van onroerende zaken overdrachtsbelasting wordt geheven over het bedrag van de tegenprestatie (in beginsel is dit de koopprijs) tenzij de waarde in het economisch verkeer van de betreffende onroerende zaak hoger is. In dat geval is overdrachtsbelasting verschuldigd over die hogere waarde.

Wijziging 1: verlenging termijn voor woningen

Voor het kalenderjaar 2011 wordt de hiervoor vermelde termijn van zes maanden (eenmalig) verlengd tot twaalf maanden. Deze (tijdelijke) maatregel geldt alleen voor woningen.

Wijziging 2: belastingheffing over vergoeding overdrachtsbelasting

Als hierboven reeds opgemerkt is een verkrijger van een onroerende zaak overdrachtsbelasting verschuldigd over de tegenprestatie. Deze tegenprestatie bestaat in beginsel uit de koopprijs. Onder die tegenprestatie zijn echter ook begrepen eventuele lasten die door de overdragende partij zijn bedongen. Indien deze partij heeft bedongen dat de verkrijger het belastingvoordeel, ontstaan wegens een doorverkoop binnen kort tijdsbestek, aan hem vergoedt, dan maakt deze vergoeding ook deel uit van de tegenprestatie.

Over zodanige vergoeding is vanaf 1 juli 2011 ook overdrachtsbelasting verschuldigd.

Ten aanzien van het hiervoor aangehaalde rekenvoorbeeld betekent dit dat C 6% overdrachtsbelasting verschuldigd is over een bedrag van 32.000,= (€ 20.000,= + € 12.000,=), zijnde een bedrag van € 1.920,=.

Als u naar aanleiding van dit artikel vragen hebt, kunt u contact opnemen met Mr Drs R.X.J. (Xander) Blokzijl (via nummer 010 - 2770408 of per e-mail blokzijl@schaap.eu) of Mr M.L. (Marijn) Poppelier (via nummer 010 - 2770378 of per e-mail poppelier@schaap.eu).

14-12-2010