Tijdelijke verlaging overdrachtsbelasting

Om een impuls te geven aan de woningmarkt heeft het kabinet op 1 juli 2011 besloten om de overdrachtsbelasting op woningen tijdelijk te verlagen van 6 % naar 2 %. De maatregel maakt onderdeel uit van de woonvisie van het kabinet. De betreffende wetswijziging treedt op 1 januari 2012 inwerking en werkt terug tot en met 15 juni 2011. 

Om te voorkomen dat belanghebbenden - in afwachting van de wetswijziging - de verkrijging van een woning uitstellen tot 1 januari 2012, is in een beleidsbesluit goedgekeurd dat vooruitlopend op deze wetswijziging voor verkrijgingen van woningen op of na 15 juni 2011 een overdrachtsbelastingtarief geldt van 2 procent. 

Indien in de periode voorafgaand aan de datum van het kabinetsbesluit (15 juni tot (en met) 1 juli 2011) is uitgegaan van een tarief van 6%, kan aan de Belastingdienst worden verzocht om verlaging van de aangiften in deze periode. De datum van de akte van levering is hierbij bepalend. 

Woningen 

Het kabinetsbesluit ziet uitsluitend op de verkrijgingen van woningen of van rechten waaraan deze zijn onderworpen (zoals een erfpacht of een opstalrecht). Onder woningen worden in dit kader verstaan onroerende zaken die naar hun aard zijn bestemd voor bewoning door particulieren. Het maakt hierbij geen verschil of de verkrijger de woning zelf gaat bewonen of dat de verkrijger de woning verhuurt aan een particulier. Het verlaagde tarief geldt ook voor tweede woningen en recreatiewoningen, al dan niet verhuurd. Het verlaagde tarief geldt tevens indien de verkrijger een B.V. of een andere rechtspersoon is, aangezien het gaat om het object van de verkrijging en niet om wie de woning verkrijgt. 

Niet als woning aan te merken zijn in ieder geval:

Rechten waaraan woningen zijn onderworpen 

De tijdelijke verlaging geldt voor verkrijging van woningen of van rechten waaraan woningen zijn onderworpen. De verlaging geldt dus ook voor bijvoorbeeld transacties tussen ouders en kinderen, waarbij een recht van gebruik en bewoning wordt verleend dan wel daarvan afstand wordt gedaan. Ook de levering van een met een beperkt recht belaste onroerende zaak (de bloot eigendom) valt onder de regeling. 

Gedeeltelijk bestemd voor bewoning 

Voor onroerende zaken die niet geheel zijn bestemd voor bewoning geldt het volgende. Uitgangspunt is dat uitsluitend voor de waarde van het deel dat voor particuliere bewoning is bestemd het tarief van 2% geldt. Als de onroerende zaak qua oppervlakte voor ten minste 90% is bestemd voor bewoning, geldt het tarief van 2% echter voor de gehele onroerende zaak. 

Bedrijfsbestemming 

In het algemeen is duidelijk of een onroerende zaak voor wonen bestemd is. Als een onroerende zaak weliswaar feitelijk bewoond wordt, maar niet bestemd is voor bewoning, dan wordt deze niet aangemerkt als woning. Bij twijfel is van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. Het gedogen door de gemeente van bewoning is niet voldoende om een onroerende zaak als woning aan te merken. 

Losse percelen grond 

De levering van een perceel grond (bijvoorbeeld tuingrond) dat bij de bestaande woning wordt getrokken, is met 6% overdrachtsbelasting belast. Het verlaagde tarief heeft alleen betrekking op de verkrijging van de woning met bijbehorende grond. 

Woning in aanbouw 

Een in aanbouw zijnde woning valt wel onder het begrip woning. Als de fundering is aangebracht is in dit kader sprake van een woning. De aankoop van grond waarop de bouwwerkzaamheden nog niet zijn gestart, valt niet onder de maatregel. Dat de koper als doel heeft het object na het passeren van de akte van levering gereed te maken voor bewoning is derhalve niet voldoende. 

Aandelen in een onroerende zaak lichaam 

In geval van verkrijging van aandelen in onroerendezaaklichamen als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Wet belastingen van rechtsverkeer geldt het tarief van 2% uitsluitend voor zover de waarde van de aandelen betrekking heeft op woningen. 

Artikel 13 Wet Belastingen van Rechtsverkeer (WBR) 

Bijzondere aandacht verdient de toepassing van art. 13 WBR. Dit wetsartikel ziet op de situatie dat hetzelfde registergoed binnen zes maanden wordt doorverkocht, zij het dat voor de doorverkoop van in 2011 verkregen woningen een termijn van een jaar geldt. De koper hoeft in dat geval géén overdrachtsbelasting te betalen over het bedrag waarover bij de voorafgaande levering reeds overdrachtsbelasting is geheven. Verkoper en koper komen in die situatie meestal overeen dat koper het betreffende belastingvoordeel vergoedt aan verkoper. Ten aanzien van koopcontracten die zijn gesloten zonder dat bij de formulering van de bedoelde afspraak met een eventuele tariefsverlaging is rekening gehouden, is het de vraag welk bedrag de koper aan de verkoper dient te betalen (6% of 2% over het bedrag waarover bij de voorafgaande levering is verkregen). Deze vraag is niet in algemene zin te beantwoorden. Het antwoord zal afhangen van de uitleg van de betreffende bepaling in het koopcontract. 

Bij de meeste leveringen waarbij zich deze vraag voordoet, zal het gaan om de interpretatie van het model koopcontract van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie en het model koopcontract van de NVM. Deze bepalingen luiden als volgt: 

KNB: “Ingeval de overdrachtsbelasting voor rekening van Koper is en de grondslag voor de overdrachtsbelasting kan worden verminderd als bedoeld in artikel 13 WBR, zal Koper aan Verkoper uitkeren het verschil tussen het bedrag, dat aan overdrachtsbelasting zou zijn verschuldigd zonder bovenbedoelde vermindering en het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag.” 

NVM: “Indien de overdrachtsbelasting voor rekening van koper komt en door koper met succes een beroep kan worden gedaan op vermindering van de heffingsgrondslag, zal koper aan verkoper wel/niet*) uitkeren het verschil tussen enerzijds het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag en anderzijds het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag. Indien partijen overeenkomen dat bedoeld verschil aan verkoper wordt uitgekeerd zal dit via de notaris gelijktijdig met betaling van de koopsom plaatsvinden.” 

Volgens vaste rechtspraak wordt bij de interpretatie van niet voor eenduidige uitleg vatbare bepalingen de zogenoemde “Haviltex-norm” toegepast: het komt aan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. 

De vermelde bepalingen kunnen op tweeërlei wijzen worden uitgelegd:

  1. de koper dient 2% te vergoeden aan de verkoper;
  2. de koper dient 6% te vergoeden aan de verkoper. 

Of de koper 2% dan wel 6% aan de verkoper dient uit te keren hangt dus af van de uitleg die partijen aan hun afspraak geven. Het is aan koper en verkoper om hierover overeenstemming te bereiken. Indien partijen het niet eens zijn, is het niet aan de notaris om hierover uitsluitsel te geven. Als partijen het niet eens worden, zal het uiteindelijk de rechter zijn die over de uitleg van de bepaling een beslissing zal moeten nemen. 

Geen belastingbesparing bij de aankoop van een  nieuwbouwwoning 

De verlaging van de overdrachtsbelasting is bedoeld om de vastgelopen woningmarkt vlot te trekken. Indien de ingevoerde maatregel inderdaad het beoogde effect heeft, zal het waarschijnlijk vooral de markt voor bestaande woningen zijn die van de maatregel profiteert. De verlaging zal mogelijk niet leiden tot meer belangstelling voor het kopen van een nieuwbouwwoning (ter zake van een nieuwbouwwoning is namelijk geen overdrachtsbelasting doch omzetbelasting verschuldigd). De vergrote belangstelling voor bestaande woningen zou zelfs kunnen leiden tot een verdere afname van het aantal aankopen van nieuwbouwwoningen. Aangezien met name ook stimulering van de markt voor nieuwbouwwoningen economisch gezien van belang is, zou het wenselijk zijn dat een btw-maatregel wordt getroffen die bij de koop van een nieuwbouwwoning eenzelfde besparing oplevert. 

Het gehele besluit is gepubliceerd op www.rijksoverheid.nl. 

Als u naar aanleiding van dit artikel vragen hebt, kunt u contact opnemen met Mr H.M. (Helen) Kolster (via nummer 010 - 2770442 of per e-mail kolster@schaap.eu) of Mr K. (Karin) de Weijze (via nummer: 010 - 2770300 of per e-mail: deweijze@schaap.eu).

28-7-2011