Reiswijzer gebiedsontwikkeling 2011
In februari 2011 is de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2011 (“Reiswijzer2011”) uitgebracht. De Reiswijzer is opgesteld door overheid en marktpartijen. Zij verscheen voor het eerst in 2007 en daarna in 2009. De Reiswijzer maakt op een praktische manier inzichtelijk welke mogelijkheden er zijn om marktpartijen bij gebiedsontwikkeling te betrekken. De teksten worden in tal van schema’s overzichtelijk samengevat.
In de Reiswijzer 2011 wordt het proces van gebiedsontwikkeling beschreven aan de hand van de verschillende fases: voorfase, selectie- of aanbestedingsfase en fase vanaf de gunning.
Ook wordt aandacht besteed aan de publiekrechtelijke kaders bij gebiedsontwikkeling, ontleend aan de Wet ruimtelijke ordening (Wro), de Crisis- en herstelwet (Chw) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Tot slot bevat de Reiswijzer 2011 een actualisering op het gebied van het aanbestedingsrecht met de uitleg van de zaak Müller (Europees Hof van Justitie 25 maart 2010, nr. C-451/08) en een korte weergave van de staatssteunproblematiek. Hieronder vindt u een kort overzicht van de in de Reiswijzer 2011 nieuw opgenomen informatie over de recente wet- en regelgeving (Chw en Wabo) en het aanbestedingsrecht.
Nieuwe publiekrechtelijke kaders en gebiedsontwikkeling
Chw
Op 31 maart 2010 is de Chw in werking getreden. Wat betreft de besluitvorming over de toelaatbaarheid van projecten is in het bijzonder het projectuitvoeringsbesluit (artikel 2.9 e.v. Chw) van belang. Met het projectuitvoeringsbesluit, dat door de gemeenteraad wordt genomen, wordt met één besluit toestemming gegeven voor de uitvoering van een project. Het projectuitvoeringsbesluit vervangt alle vergunningen, ontheffingen en andere besluiten die zonder het besluit vereist waren geweest, met uitzondering van de toestemmingsvereisten van hoofdstuk V van de Flora- en Faunawet, de opgravingsvergunning van de Monumentenwet en de (wateronttrekkings)vergunning van de Waterwet.
Het projectuitvoeringsbesluit betreft projecten die voorzien in de bouw van minstens 12 en hoogstens 1.500 tot 2.000 nieuwe woningen, afhankelijk van het aantal ontsluitingswegen. Ook voor onderwijsgebouwen en vastgoed ten behoeve van gezondheidszorg kan het projectuitvoeringsbesluit worden gebruikt. Het projectuitvoeringsbesluit kan niet worden gebruikt voor projecten waar specifieke problematiek op het gebied van natuurbescherming of geluidhinder aan de orde is.
De termijn voor het nemen van een projectuitvoeringsbesluit bedraagt in beginsel 6 maanden. Rechtsbescherming tegen een projectuitvoeringsbesluit bestaat uit beroep tegen het besluit bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (“de Afdeling”), die wordt geacht binnen 6 maanden na afloop van de beroepstermijn uitspraak te doen. Fasering van de besluitvorming van een projectuitvoeringsbesluit is niet mogelijk.
Wabo
Sinds 1 oktober 2010 geldt de Wabo, waarin ca. 25 vergunning-, ontheffing- en andere toestemmingsstelsels op het gebied van ruimte, bouwen, milieu, natuur en monumenten zijn samengevoegd in de omgevingsvergunning.
Het bevoegd gezag voor de omgevingsvergunning is in beginsel het college van burgemeester en wethouders. Is een activiteit waarvoor de vergunning wordt verleend in strijd met het bestemmingsplan (en zijn er geen binnen- of buitenplanse ontheffingsmogelijkheden), dan wordt de omgevingsvergunning alleen verleend indien in de vergunning goed is gemotiveerd waarom de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Het is ook mogelijk de omgevingsvergunning in delen (deelprojecten) of in fasen aan te vragen.
De termijn voor het nemen van een besluit op een verzoek tot verlening van een omgevingsvergunning is afhankelijk van de toepasselijke procedure. Voor de meeste aanvragen geldt de reguliere procedure met een beslistermijn van 8 weken na ontvangst van de aanvraag en een eenmalige verlengingsmogelijkheid van 6 weken. Indien de uitgebreide procedure van toepassing is, geldt een termijn van 6 maanden vanaf de ontvangst van de aanvraag, met eenmalige verlenging van 6 weken. Tegen het besluit op een aanvraag van een omgevingsvergunning is beroep mogelijk bij de rechtbank en hoger beroep bij de Afdeling.
Mogelijkheden voor gebiedsontwikkeling
In het kader van gebiedsontwikkeling kan op basis van de Wro, de Chw en de Wabo voor het organiseren van een publiekrechtelijke basis voor de ontwikkeling worden gekozen uit 3 mogelijkheden:
- bestemmingsplanprocedure en omgevingsvergunning;
- projectuitvoeringsbesluit;
- omgevingsvergunning met afwijking van het bestemmingsplan.
De drie mogelijkheden kennen diverse voor- en nadelen en kunnen niet altijd allemaal voor elk project worden gebruikt. Zo kunnen bestemmingsplan en omgevingsvergunning voor alle ruimtelijke projecten worden gebruikt, terwijl voor het projectuitvoeringsbesluit beperkingen gelden. Bij de omgevingsvergunning zijn fasering en deelprojecten mogelijk, maar bij een projectuitvoeringsbesluit niet. Bij een projectuitvoeringsbesluit geldt integrale besluitvorming, bij bestemmingsplan en omgevingsvergunning niet. Ook zijn er verschillen in rechtsmiddelen (beroep in één of twee instanties), doorlooptijden, benodigde coördinatieregelingen en noodzaak voor bestemmingsplanherziening . Alle mogelijkheden en voor- en nadelen dienen tegen elkaar te worden afgewogen, zodat in een concrete situatie de best passende procedure kan worden gekozen.
Aanbesteding en gebiedsontwikkeling, het arrest Müller
Op 25 maart 2010 wees het Europese Hof van Justitie arrest in de zaak Müller (nr. C-451/08), waarin het ging om een gronduitgifte zonder Europese aanbesteding van een Duitse gemeente aan een Duitse onderneming. De onderneming heeft vervolgens de grond bebouwd conform het door de gemeente vastgestelde bestemmingsplan (althans, de Duitse tegenhanger hiervan die erg op het Nederlandse bestemmingsplan lijkt). De belangrijkste vraag is of de combinatie van gronduitgifte en vaststelling van stedenbouwkundige voorschriften door de gemeente een overheidsopdracht is.
Het Hof maakt duidelijk dat sprake is van een overheidsopdracht indien aan 3 cumulatieve voorwaarden is voldaan:
1. de overheid heeft een rechtstreeks economische belang (zij is eigenaar van het werk, het werk heeft een openbaar karakter of het werk vindt plaats voor rekening en/of risico van de overheid of de overheid heeft er financieel voordeel van);
2. er wordt een bouwplicht opgelegd en
3. de van overheidswege gestelde eisen gaan verder dan het publiekrechtelijk kader.
Ad 1.
Om te voorkomen dat kan worden geoordeeld dat sprake is van een rechtstreeks economisch belang van de overheid, dient de opdrachtnemer een marktconforme grondprijs te betalen (bijvoorbeeld te bepalen door onafhankelijke taxatie of door aanbesteding), terwijl de ontwikkeling en realisatie ook daadwerkelijk voor rekening en risico van de opdrachtnemer plaatsvindt.
Ad 2.
De overheid mag bij gronduitgifte geen bouwplicht opleggen, maar een terugleverplicht bij niet tijdig bouwen is in beginsel wel mogelijk.
Ad 3.
De Reiswijzer 2011 geeft aan de hand van vragen, antwoorden en recente rechtspraak een goed inzicht in de (vergaande) reikwijdte van de publiekrechtelijke kaders en geeft als tip aan de overheid om, ter voorkoming van overschrijding van die kaders, in de contracten steeds te verwijzen naar het toepasselijke kader waarbinnen de regulering plaatsvindt. Op die manier wordt steeds nagegaan of een eis verband houdt met het publiekrechtelijk kader.
Tot slot
Door de geordende opzet in fases, de duidelijke overzichten en de praktische aanpak met gebruik van vraag en antwoord en praktische tips is de Reiswijzer 2011 een aanrader voor betrokkenen bij gebiedsontwikkeling.
Als u naar aanleiding van dit artikel vragen hebt, kunt u contact opnemen met Mr A.J.N. (Hanneke) Kolsters (via nummer 010 – 2770495 of per e-mail kolsters@schaap.eu) of Mr E. (Ellen) Lohr-Henket (via nummer 010 – 2770495 of per e-mail lohr@schaap.eu).
7-9-2011
