Verkrijging van bouwterreinen middels aandelen

Verkrijging onroerend goed via aandelen

Ook de verkrijging van aandelen kan belast zijn met overdrachtsbelasting. De Wet op belastingen van rechtsverkeer bevat een fictie op grond waarvan - kort gezegd - aandelen in vennootschappen waarvan de bezittingen grotendeels uit onroerende zaken bestaan (‘onroerende zaak lichamen’) eveneens als onroerende zaken worden beschouwd. Van heffing van overdrachtsbelasting kan overigens alleen sprake zijn indien die onroerende zaken hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van die onroerende zaken. Met name moet hierbij worden gedacht aan het houden van onroerende zaken als beleggingsactiviteit. Middels deze fictie wordt voorkomen dat de heffing van overdrachtsbelasting wordt ontgaan door onroerend goed onder te brengen in een vennootschap en niet het onroerend goed zelf maar de aandelen in die vennootschap over te dragen.

Samenloopregeling omzetbelasting

Ten aanzien van de heffing van overdrachtsbelasting en omzetbelasting bij de verkrijging van onroerend goed geldt een samenloopregeling. Onder voorwaarden is de verkrijging van een onroerende zaak, ter zake waarvan omzetbelasting verschuldigd is, vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Deze regeling is ooit ingevoerd omdat de wetgever het als onwenselijk heeft beschouwd dat bij de overdracht van een onroerende zaak, die zich in de bouw- en handelsfase bevindt, sprake zou zijn van heffing van zowel overdrachtsbelasting als omzetbelasting.

Samenloopregeling en onroerende zaak lichamen

Zoals hierboven vermeld, wordt de heffing van overdrachtsbelasting bij de overdracht van aandelen in onroerende zaak lichamen beschouwd als de overdracht van een onroerende zaak. Opmerkelijk is daarbij dat - tot kort geleden - bij de overdracht van aandelen in een onroerende zaak lichaam geen gebruik kon worden gemaakt van de hiervoor bedoelde samenloopregeling.

Nieuwe koers

Op 10 juni 2011 is door de Hoge Raad van die koers afgeweken. In het betreffende geval was sprake van de overdracht van aandelen van een vennootschap, waarbij die aandelen kwalificeren als onroerende zaken omdat de vennootschap diverse bouwterreinen in eigendom heeft. De Hoge Raad heeft hieromtrent bepaald dat de overdracht van aandelen moet worden belast alsof de bouwterreinen zelf worden verkregen en dat ook de hiervoor bedoelde samenloopregeling daarbij in acht moet worden genomen. Heffing van overdrachtsbelasting kan in dergelijke gevallen achterwege blijven.

Als u naar aanleiding van dit artikel vragen hebt, kunt u contact opnemen met Mr Drs R.X.J. (Xander) Blokzijl (via nummer 010 – 2770408 of per e-mail blokzijl@schaap.eu) of Mr M.L. (Marijn) Poppelier (via nummer 010 – 2770449 of per e-mail poppelier@schaap.eu).

19-9-2011 (v2)