Bouwen en de buren

Als u wilt (ver)bouwen op uw grond, denkt u al gauw aan de vraag of u daarvoor een vergunning van de gemeente nodig heeft.

U checkt het bestemmingplan of de beheersverordening.
U gaat na of de door u te bouwen zaak voldoet aan de gemeentelijke eisen van de bouwverordening en aan de technische eisen van het Bouwbesluit 2003 (met de daarbij behorende Regeling Bouwbesluit 2003, over enige tijd te vervangen door het Bouwbesluit en de Regeling Bouwbesluit 2012).
U controleert aan de hand van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (en het besluit omgevingsrecht en de ministeriële regeling omgevingsrecht) of en welke omgevingsvergunningen u nodig heeft en wat daarvoor de vereisten zijn: bijvoorbeeld voor bouwen, voor slopen, voor gebruik in strijd met het bestemmingsplan, voor gebruik met het oog op de brandveiligheid, voor enige wijziging aan een monument, voor een uitweg, voor het aanbrengen van handelsreclame of voor het kappen van een boom.
U dient de juiste aanvraag in voor hetgeen u wilt bouwen, u voorziet deze van alle benodigde stukken, u geeft zo nodig nog nadere informatie en dan ontvangt u de benodigde vergunning(en).

Voor de zekerheid wacht u zes weken totdat de termijn voor eventueel bezwaar of beroep is verstreken en u belt de gemeente om te vragen of er inderdaad geen bezwaar of beroep is binnengekomen. Nadat dat is bevestigd, weet u zich verzekerd van de juiste papieren en u gaat aan de slag.

Er lijkt nu niets meer dat u in de weg kan staan de door u gewenste zaak te bouwen…behalve de buren…zij beklagen zich over onrechtmatige hinder die de door u te bouwen zaak veroorzaakt. Hebben zij een punt? Het juiste antwoord is te raden: dat hangt ervan af.

Wat onrechtmatige hinder inhoudt, staat in artikelen 5:37 en volgende van het Burgerlijk Wetboek. De eigenaar van een erf mag niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 6:162 van het Burgerlijk Wetboek onrechtmatig is aan eigenaars van andere erven hinder toebrengen zoals door het verspreiden van rumoer, trilling, stank, rook, gassen, het onthouden van licht of lucht of het ontnemen van steun. Verder zijn er bepalingen over hinder door water, aan te houden afstanden van bouwwerken tot de erfgrens en dergelijke.

De Hoge Raad heeft op 21 oktober 2005 (BR 2006/60 ) over de onrechtmatigheid van hinder bepaald:

“Of er sprake is van onrechtmatige hinder hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waarbij onder meer rekening moet worden gehouden met het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend en de mogelijkheid - mede gelet op de daaraan verbonden kosten - en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te treffen.”

Niet iedere vorm van hinder is onrechtmatig. Een zeker mate van door een ander veroorzaakte hinder moet worden geduld. Bepalend is of degene die de hinder veroorzaakt daar, volgens de normen van maatschappelijke betamelijkheid, van af dient te zien. Of dat zo is, is per geval verschillend. Van belang is wel te weten dat het oordeel van de rechter dat sprake is van onrechtmatige hinder ertoe kan leiden dat de bouwer het gebouwde (gedeeltelijk) moet afbreken. De rechtbank Zwolle heeft dat dit jaar nog beslist in een uitspraak van 16 maart 2011 (LJN BQ4846).

Neemt de overheid bij de verlening van een vergunning dan niet al de belangen van de buren bij het voorkomen van hinder mee in haar overwegingen?

Ook op deze vraag geeft de uitspraak van de Hoge Raad van 21 oktober 2005 antwoord. Bij de beoordeling van de invloed van een verleende overheidsvergunning op de aansprakelijk­heid uit onrechtmatige daad zijn volgens de Hoge Raad van belang:

a. de aard van de vergunning;

b. het doel van de regeling waarop de vergunning berust;

c. de vraag of de vergunninghouder erop mag vertrouwen dat de overheid de belangen van de ‘gehinderde’ op de juiste wijze heeft afgewogen.

Bij het bovenstaande zijn steeds de omstandigheden van het geval van belang, zodat sprake is van een concrete beoordeling.

Bij een omgevingsvergunning (voor bouwen) zullen veelal de Wet ruimtelijke ordening (wegens bestemmingsplan en beheersverordening), de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, de Woningwet en soms andere wetten als de Monumentenwet of de Natuurbeschermingswet een rol spelen. Geen van deze wettelijke regelingen streeft het belang na of heeft als doel te voorkomen dat onrechtmatige hinder ontstaat. De overheid zal dat belang dan ook veelal niet meenemen in het kader van de vergunningverlening. Dat neemt volgens de Hoge Raad niet weg dat een bestemmingsplan, afhankelijk van de gedetailleerdheid ervan en van de omvang van het onderzoek dat eraan ten grondslag ligt, meer of minder sterke aanwijzingen kan bevatten dat, voor zover het gaat om elementen die in het bestemmingsplan regeling hebben gevonden, het gebruik van de toegestane bouwmogelijkheden naar maatschappelijke opvattingen niet als onrechtmatige hinder is te beschouwen. De burgerlijke rechter zal dan ook, voor zover de stellingen van partijen daartoe aanleiding geven, het bestemmingsplan in zijn beoordeling moeten betrekken en zijn uitspraak deugdelijk moeten motiveren.

De bestuursrechter zal het belang van hinder in het kader van een vergunning veelal niet meewegen. Volgens vaste jurisprudentie van de hoogste bestuursrechter (de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State) is voor het oordeel van de bestuursrechter dat een privaatrechtelijke belemmering als onrechtmatige hinder aan de verlening van een vergunning in de weg staat slechts aanleiding als die hinder een evident karakter heeft (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 28 april 2011, nr. 200906091). Dat wil zeggen dat overduidelijk moet zijn dat sprake is van onrechtmatige hinder. Is dat niet het geval dan laat de bestuursrechter de beoordeling van de vraag of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van een activiteit over aan de burgerlijke rechter.

Indien u van plan bent op uw grond te gaan bouwen, is het aan te raden dat u, om problemen te voorkomen, vooraf met uw buren overlegt over de (ver)bouwplannen. Mochten de buren problemen met de plannen hebben, bekijk dan samen of er een oplossing is die beide partijen tevreden stelt. Komt u er onderling niet uit, dan kunt u juridisch advies inwinnen.

Als u naar aanleiding van dit artikel vragen hebt, kunt u contact opnemen met Mr A.J.N. (Hanneke) Kolsters (via nummer 010 - 2770495 of per e-mail kolsters@schaap.eu) of Mr E. (Ellen) Lohr-Henket (via nummer 010 - 2770495 of per e-mail lohr@schaap.eu).

18-11-2011