Het begrip “woning” in de overdrachtsbelasting nader ingevuld door de Hoge Raad. De Hoge Raad geeft duidelijkheid

In februari heeft de Hoge Raad vier belangrijke arresten gewezen waarin zij verduidelijkt wanneer sprake is van een woning in het kader van de overdrachtsbelasting. De vraag of sprake is van een woning is relevant nu voor woningen sinds 15 juni 2011 een verlaagd tarief van 2% geldt. Voor de verkrijging van andere onroerende zaken, zoals een bedrijfspand of een weiland, geldt nog steeds het tarief van 6%.

De vraag of sprake is van een woning is niet altijd eenvoudig te beantwoorden. Voor een rijtjeshuis in een woonwijk is het evident dat sprake is van een woning en derhalve het 2% tarief van toepassing is. Maar wat geldt voor een hospice of een tandartsenpraktijk die is gevestigd in eengezinswoning?

Vier situaties
In de arresten stond de vraag centraal of de volgende onroerende zaken als een woning in het kader van de overdrachtsbelasting konden worden aangemerkt:

• een stadsvilla waarin een advocatenkantoor gevestigd is;
• een eengezinswoning waarin een tandartspraktijk is gevestigd;
• een pand met een woningbestemming waarin een hospice is gevestigd;
• een voormalige boerderij, die thans in gebruik is als kantoor.

Objectieve maatstaf
De Hoge Raad geeft aan dat noch in de Wet op de belastingen van rechtsverkeer noch elders nader door de wetgever is omschreven wat onder “woning” dient te worden verstaan. Wel kan uit de wetsgeschiedenis worden afgeleid dat het bij het verlaagde tarief moest gaan om een bouwwerk “dat naar zijn aard bestemd is voor bewoning“. Daarbij brengt feitelijke bewoning nog niet mee dat het gekochte bouwwerk naar zijn aard tot bewoning is bestemd, terwijl ook niet van belang is of de koper het gekochte zelf wil gaan bewonen. De vraag of de verworven onroerende zaak “naar zijn aard voor bewoning is bestemd” dient beantwoord te worden aan de hand van een zo objectief mogelijke maatstaf, d.w.z. een maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. Dit wordt volgens de Hoge Raad bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien dat doel bewoning is geweest maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het gebouw worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken. Een pand dat oorspronkelijk is gebouwd voor bewoning wordt in dit verband gelijkgesteld aan een pand dat oorspronkelijk niet als woning is ontworpen maar naderhand tot een woning is verbouwd.

Mochten de hiervoor vermelde uitgangspunten niet leiden tot een duidelijke slotsom, dan komt volgens de Hoge Raad mede betekenis toe aan de eisen of beperkingen die voor het (gebruik van het) bouwwerk voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften.

Toepassing van de maatstaf
Ter zake van de tandartspraktijk, het advocatenkantoor en het kantoorpand oordeelde de Hoge Raad in de betreffende arresten dat de betreffende objecten als woning konden worden gekwalificeerd. Het oorspronkelijke doel van de bouw en het ontwerp van de onroerende zaken was gewijzigd en had een ander gebruik gekregen, maar de aard van de onroerende zaken als ”woning” was hetzelfde gebleven. Er waren niet meer dan beperkte aanpassingen nodig om de onroerende zaken weer geschikt voor bewoning te maken. In de zaak van het advocatenkantoor in de stadsvilla waren geen keuken of badkamer aanwezig, maar wel toiletten, centrale verwarming en elektrische voorzieningen. Derhalve was het mogelijk om het pand met beperkte aanpassingen weer geschikt voor bewoning te maken.

Wat betreft de hospice concludeerde de Hoge Raad dat de objectieve kenmerken van de onroerende zaak erop wijzen dat deze bestemd is om dienst te doen als verzorgingsinstelling en de hospice derhalve niet als woning kwalificeert. Het Hof had geoordeeld dat de contractuele relatie van de bewoners met de exploitant van het pand bepalend was, maar de Hoge Raad oordeelde evenwel anders.

Conclusie
De Hoge Raad heeft met deze arresten een maatstaf gegeven om te beoordelen of er op het tijdstip van de eigendomsoverdracht bij de notaris wel of niet sprake is van een woning en derhalve al dan niet het verlaagde tarief van 2% van toepassing is. Alleen de publiekrechtelijke bestemming van de onroerende zaak of het doel waarvoor de onroerende zaak gebruikt wordt is niet bepalend. Bepalend is of de onroerende zaak “naar zijn aard bestemd is voor bewoning”. Een objectieve maatstaf waarvan de uitkomst afhangt van de concrete omstandigheden van het geval en door beoordeling van de specifieke kenmerken van het bouwwerk zelf. De praktijk zal uitwijzen of zij baat heeft bij deze “objectieve” maatstaf.

Als u naar aanleiding van dit artikel vragen hebt, kunt u contact opnemen met Mr H.M. (Helen) Kolster of Mr R.T. (Ruth) Reijnders.

–

Hoge Raad, 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:290 (stadsvilla)

Hoge Raad, 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:291 (hospice)

Hoge Raad, 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:294 (tandartspraktijk)

Hoge Raad, 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:295 (kantoor in voormalige boerderij)