Bewoners recht gedaan bij grondverzakking Alphen aan den Rijn

De Raad van Arbitrage voor de Bouw heeft in de uitspraak van 2 november 2015 (nummer 35.102) de kopers van 22 in 2004/2005 opgeleverde nieuwbouwwoningen op het voormalig Archeon-terrein in Alphen aan den Rijn in het gelijk gesteld ten aanzien van de non-conformiteit van de door de aannemer geleverde grond.

In de technische omschrijving, bijlage bij de koop-/aannemingsovereenkomsten, is genoteerd:

“Tuininrichting

Er moet rekening gehouden worden met zettingen van de grond in de toekomst, de koper dient daartoe de aansluiting met de entree en terrasdeuren op hoogte te houden”.

De ernst van grondzetting van de percelen kwam aan het licht doordat de grond en het straatwerk rond de woningen en garages onder de funderingen spoelden. De aannemer heeft in 2012 herstelwerkzaamheden uitgevoerd door onder de woningen en garages zand en zwelkleikorrels aan te brengen. De aansprakelijkheid voor de grondzetting heeft de aannemer echter met een beroep op het hiervoor weergegeven citaat van de hand gewezen.

De Raad van Arbitrage oordeelt, dat niet ter discussie staat dat kopers zetting van de grond mochten verwachten. Nu geen expliciete norm is overeengekomen gaan arbiters uit van de open norm van 30 cm in 30 jaar ten aanzien van de te verwachten zetting, waarbij als maatstaf heeft te gelden dat ook bij maximale zetting de functie van de onroerende zaak behouden moet blijven.

Arbiters hebben na een opname van de 22 percelen geconstateerd dat deze norm fors wordt overschreden met gemiddelde zettingen van 30 – 40 cm in een periode van 10 jaar. Naar het oordeel van arbiters belemmert de thans al opgetreden en nog te verwachten zetting daarom de functie van de woning en garage zodanig dat het normale gebruik in het gedrang komt.

Ten aanzien van de onderspoeling oordelen arbiters dat de uitgevoerde herstelwerkzaamheden onvoldoende zijn en volgen hierbij de conclusie van de deskundige van de kopers dat er sprake is van ondeugdelijk herstelwerk omdat de belasting op het maaiveld opnieuw tot zetting zal leiden en ook heeft geleid. Het staat de aannemer weliswaar vrij gebreken te herstellen op de wijze die hem juist voorkomt, maar de aannemer moet ook voor de deugdelijkheid van de herstelmethode instaan. De herstelmethode met zand en zwelkleikorrrels is in dit geval volgens arbiters ondeugdelijk.

Volgens arbiters geven de 22 percelen een zodanig uniform schadebeeld, dat arbiters – met kopers – van oordeel zijn dat de vorderingen collectief kunnen worden afgehandeld.

Arbiters honoreren het beroep van kopers op non-conformiteit van hun percelen en verklaren voor recht dat de geleverde percelen niet beantwoorden aan de koop-/aannemingsovereenkomsten en wijzen tevens aan iedere koper een bedrag van € 10.000 toe ter vergoeding van gederfd gebruiksgenot over de afgelopen 10 jaar. Daarnaast wijzen de arbiters voor de kosten van terrasaanpassing, stootplaten e.d. een bedrag van € 20.000 per koper toe.

Ten aanzien van de onderspoeling verklaren arbiters voor recht dat de herstelmethode van aannemer niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk en veroordelen de aannemer de onderspoelingsproblematiek conform de eisen van goed en deugdelijk werk op zodanige wijze te herstellen dat onderspoeling op duurzame wijze wordt voorkomen, en de deugdelijkheid en duurzaamheid van de herstelwerkzaamheden te garanderen voor een termijn van 10 jaar.

Als u naar aanleiding van dit artikel vragen hebt, kunt u contact opnemen met Mr A.J.N. (Hanneke) Kolsters