Bijzondere bepalingen

Dian de Leeuw-den Hoed | 12 juli 2023 | Leestijd: ongeveer 4 minuten

Als u een onroerende zaak koopt, staan in uw akte van levering vaak citaten uit eerdere akten. In die citaten zijn rechten en verplichtingen opgenomen. Welke soorten bepalingen bestaan er en wat kan daarin worden geregeld? In dit artikel vindt u een samenvatting van de meest voorkomende varianten. Heeft u een vraag over uw akte? Neem dan contact op met ons vastgoedteam.

In het Burgerlijk Wetboek staan rechten en verplichtingen voor de eigenaren of gebruikers van naast elkaar liggende gebouwen, het zogeheten ‘burenrecht’. Dit burenrecht geeft een basis voor wat buren van elkaar mogen verwachten, met name als het gaat om bebouwing en beplantingen. In sommige gevallen is het gewenst om een uitgebreidere regeling af te spreken met de buren, bijvoorbeeld over het gebruik van het achterpad of het planten van een boom dicht bij de erfgrens. Ook kan het zijn dat de gemeente verplichtingen wil opleggen over het toegestane gebruik van een gebouw. Die afspraken kunnen op verschillende manieren worden vastgelegd. In dit artikel staan de meest voorkomende varianten.

Erfpachtvoorwaarden

Als uw woning of bedrijfspand in erfpacht is uitgegeven, zijn er door de gemeente vaak algemene en bijzondere erfpachtvoorwaarden van toepassing verklaard. In de algemene erfpachtvoorwaarden worden de zaken geregeld die voor veel erfpachtrechten hetzelfde zijn: de looptijd, toestemmingsvereisten bij overdracht of splitsing en de manier waarop het erfpachtrecht kan eindigen. In de bijzondere erfpachtvoorwaarden kunnen de details per registergoed worden geregeld, zoals de bestemming (woning, winkel of fabriek) of de hoogte van de canon.

Als u een erfpachtrecht aankoopt is het belangrijk dat u zich goed laat informeren over de voorwaarden, met name over de looptijd, de hoogte van de te betalen canon en het toegestane gebruik. Als u de aankoop financiert uit een hypothecaire geldlening, zal voor de bank daarnaast van belang zijn of u als erfpachter bij het einde van het erfpachtrecht recht heeft op vergoeding van de waarde van het gebouw.

Erfdienstbaarheid

Bij een erfdienstbaarheid is altijd sprake van twee onroerende zaken: het zogeheten ‘dienende erf’ en het ‘heersende erf’. Met een erfdienstbaarheid kan een verplichting worden gelegd op (de eigenaar van) het dienend erf om iets toe te staan (te dulden) of niet te doen. Die verplichting ziet op feitelijke handelingen.

Een bekend voorbeeld is het zogeheten ‘recht van overpad’. De eigenaar van het dienend erf moet dan toelaten dat (een gedeelte van) zijn perceel door de eigenaar van het heersend erf wordt gebruikt om bijvoorbeeld naar de openbare weg te komen. In de notariële akte kunnen de voorwaarden van dat gebruik worden geregeld: welke voertuigen (fiets, scooter, of zelfs auto) mogen worden gebruikt of tussen welke tijden het gebruik mag plaatsvinden. Ook kan de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar van het heersend erf om een vergoeding te betalen voor het gebruik, de zogeheten ‘retributie’.

Andere veelvoorkomende erfdienstbaarheden regelen het gebruik van een gezamenlijke regenpijp, balken in de tussenmuren of ramen die uitkijken op de tuin van de buren. Zonder deze erfdienstbaarheden zouden de in Nederland veel voorkomende rijtjeshuizen inbreuk maken op het burenrecht. Door de erfdienstbaarheden (vaak in de nieuwbouwfase) te vestigen wordt de feitelijke situatie ook juridisch goed geregeld.

Kwalitatieve verplichting

Net als bij een erfdienstbaarheid kan door een kwalitatieve verplichting aan de eigenaar van een onroerende zaak de verplichting worden opgelegd om iets toe te staan of niet te doen. Verschillen zijn dat bij een kwalitatieve verplichting geen heersend erf hoeft te worden betrokken en dat een kwalitatieve verplichting ook kan zien op rechtshandelingen.

Een kwalitatieve verplichting is een bijzondere overeenkomst. Bij overeenkomsten is de hoofdregel dat als A en B iets hebben afgesproken, C zich daar niets van hoeft aan te trekken. Een kwalitatieve verplichting wordt verbonden aan het registergoed, zodat de verplichting bij een overdracht automatisch geldt voor de nieuwe eigenaar van het registergoed.

Een veel voorkomende kwalitatieve verplichting is de verplichting tot het toestaan (dulden) van kabels en leidingen die in de grond zijn gelegen. Andere voorbeelden zijn een verbod op verhuren of bouwen, of het dulden van (geluids)overlast. Een beperking in de mogelijkheid om de onroerende zaak te verkopen of bezwaren (zoals het vestigen van een hypotheekrecht) is wettelijk niet toegestaan als kwalitatieve verplichting.

Kettingbeding

Met een erfdienstbaarheid of kwalitatieve verplichting kan geen verplichting worden opgelegd om iets te ‘doen’. Bijvoorbeeld om bij vakantiewoningen de verhuur verplicht via de parkbeheerder te regelen. Of de verplichting om een registergoed te gebruiken voor een bepaald soort bedrijf. Om die verplichtingen toch te kunnen vastleggen, biedt een kettingbeding uitkomst.

Een kettingbeding is een overeenkomst, die bij elke overdracht opnieuw moet worden opgelegd. Het beding bestaat uit vier schakels, die bij elke overdracht worden herhaald:

de verplichting tussen verkoper (A) en koper (B);
de verplichting dat de koper (B) het kettingbeding zal opleggen aan een opvolgende koper (C);
de verplichting dat de koper (B) daarbij de opvolgende koper (C) verplicht om het kettingbeding (inclusief de boeteregeling) ook aan diens koper (D) weer op te leggen;
een boete die de koper (B) moet betalen aan de verkoper (A) als hij zijn verplichtingen niet nakomt.

Tot slot

In uw akte van levering ziet u de eerder vastgelegde afspraken geciteerd staan. Die afspraken gelden dan ook voor u als (nieuwe) eigenaar. Het kan zijn dat een eerdere verplichting niet in de akte is geciteerd, bijvoorbeeld omdat deze in een losse akte is opgelegd. Om dat te controleren, kunnen wij voor u een erfdienstbaarhedenonderzoek bij het kadaster opvragen.

Heeft u een vraag over (de citaten in) uw akte van levering? Neem dan contact op met ons vastgoedteam.

Heeft u vragen? Neem dan contact op met Dian de Leeuw-den Hoed.

Volg Schaap Advocaten Notarissen op LinkedIn.