De levering van een aandeel in een gedeelte van een gemeenschappelijke zaak

Gemeenschappelijke eigendom kan leiden tot bijzondere complicaties. Daar kwam een projectontwikkelaar achter toen hij – in verband met de bouw van een woning op een (klein) gedeelte van de grond van zijn buren – de eigendom probeerde te verwerven van een stukje van het naastgelegen perceel. Die grond behoorde toe aan drie gezamenlijke eigenaren, waarvan slechts twee bereid waren het betreffende gedeelte over te dragen. In een recent arrest van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2015:1297) wordt de vraag beantwoord of een mede-eigenaar bevoegd is om zelfstandig een aandeel in een gedeelte van een gezamenlijk perceel over te dragen. Dat blijkt pas mogelijk te zijn nadat alle mede-eigenaren gezamenlijk het betreffende gedeelte hebben aangewezen.

De casus in het arrest is als volgt. A, B en C zijn – ieder voor één derde onverdeeld aandeel – gerechtigd tot een perceel grond. Het naastgelegen perceel behoort in eigendom toe aan projectontwikkelaar P, die er zes woningen wil realiseren. P spreekt met A, B en C af dat een strook van 300 vierkante meter van het gemeenschappelijke perceel van A, B en C zal worden overgedragen aan P ten behoeve van de bouw van de woningen. C komt daarbij met P overeen dat de overdracht van zijn aandeel in de strook grond afhankelijk zal zijn van de overdracht van een bouwvergunning door P aan C. De verkrijging door P (en dus de overdracht aan C) van deze vergunning blijft echter uit, waardoor C zich niet geroepen voelt om medewerking te verlenen aan de overdracht van zijn aandeel in het gedeelte van het perceel.

P heeft de zes woningen inmiddels gerealiseerd, waarvan er één voor een klein deel is gelegen op de gezamenlijke strook grond. A en B hebben hun aandeel in de strook grond intussen overgedragen aan P. De betreffende woning is vervolgens door P verkocht en om aan zijn leveringsverplichting te kunnen voldoen maakt P een procedure aanhangig tegen C waarin hij de overdracht vordert van diens aandeel in de strook grond.

En dat loopt niet goed af voor P. In eerste aanleg wordt zijn vordering afgewezen. C stelt zich op het standpunt dat P nooit eigenaar is geworden van het twee/derde aandeel van de strook grond doordat C geen medewerking heeft verleend aan de eigendomsoverdracht aan P. En met succes. Hoewel in de wet de bevoegdheid is opgenomen om zelfstandig over een aandeel in een gemeenschappelijk goed te beschikken (art. 3:175 Burgerlijk Wetboek) bestaat er geen wettelijke grondslag op grond waarvan A en B zelfstandig over een aandeel in een gedeelte van een gemeenschappelijk goed konden beschikken. De zaak wordt uiteindelijk aan de Hoge Raad voorgelegd, die oordeelt dat aan een dergelijke eigendomsoverdracht vooraf moet gaan dat het betreffende gedeelte ten behoeve van de vervreemding wordt aangewezen als afzonderlijke, te individualiseren zaak. Voor die aanwijzing zijn slechts de deelgenoten gezamenlijk bevoegd op grond van art. 3:170 lid 3 Burgerlijk Wetboek. Doordat die gezamenlijke aanwijzing nooit plaatsgevonden heeft, waren A en B niet bevoegd tot vervreemding van hun aandeel in het bewuste stuk grond, aldus de Hoge Raad.

Voorafgaande aan de overdracht van een gedeelte van een gezamenlijk perceel zullen dus alle mede-eigenaren uitdrukkelijk mee dienen te werken aan aanwijzing van het betreffende te vervreemden gedeelte. De wet biedt overigens wel de mogelijkheid voor mede-eigenaren om af te wijken van de hoofdregel dat zij slechts tezamen bevoegd zijn. Afwijkende bevoegdheden kunnen door de deelgenoten worden vastgelegd in een beheersregeling. Met een dergelijke beheersregeling zou kunnen worden voorkomen dat een weigerachtige mede-eigenaar een eigendomsoverdracht van de andere mede-eigenaren blokkeert.

Als u naar aanleiding van dit artikel vragen hebt, kunt u contact opnemen met Mr J. (Hans) Kemper of Mr V.M. (Vincent) van Werkhoven.