De tussentijdse beëindiging van huurovereenkomsten in faillissement en het recht op vergoeding van leegstandschade

Inleiding
Indien de huurder van een onroerende zaak in staat van faillissement verkeert, geeft artikel 39 Faillissementswet zowel de curator als de verhuurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. Daarbij geldt een opzegtermijn van ten hoogste drie maanden. Veel huurovereenkomsten bevatten bedingen die de verhuurder bij tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst recht op schadevergoeding geven. Het was staande praktijk dat verhuurders na opzegging op grond van artikel 39 Faillissementswet, met een beroep op de hiervoor bedoelde schadevergoedingsbedingen, van de failliete boedel – in verband met leegstand van het pand – schadevergoeding vorderden. Aan die praktijk kwam in 2011 een einde.

Aukema q.q. / Uni-Invest
Op 14 januari 2011 wees de Hoge Raad namelijk het welbekende arrest (Aukema q.q. / Uni-Invest, ECLI:NL:2011:BO3435). De Hoge Raad oordeelde dat opzegging van een huurovereenkomst op grond van artikel 39 Faillissementswet een rechtsgeldige wijze van beëindiging is. Dit heeft tot gevolg dat de verhuurder de leegstandschade niet op de failliete boedel van de huurder kan verhalen, ook niet als de huurovereenkomst de verhuurder daarop recht geeft. Vervolgens rees de vraag of die leegstandschade dan wél zou kunnen worden verhaald op derden, bijvoorbeeld op derden die garant staan voor de verplichtingen van de failliete huurder.

X / Romania Beheer B.V.
In zijn arrest van 15 november 2013 (X / Romania Beheer B.V., ECLI:NL:HR:2013:1244) gaf de Hoge Raad antwoord op de bovenstaande vraag. Artikel 39 Faillissementswet komt met de korte opzegtermijn van ten hoogste drie maanden tegemoet aan het belang van de failliete boedel om zich op korte termijn te kunnen ontdoen van huurovereenkomsten. Het doel van dat artikel is de failliete boedel te beschermen. Het strekt niet tot bescherming van derden. Het arrest van de Hoge Raad van 14 januari 2011 moet zo worden begrepen dat een beding in de huurovereenkomst, dat de verhuurder recht op schadevergoeding wegens tussentijdse beëindiging van die huurovereenkomst geeft, geen werking heeft tegenover de failliete boedel, maar wèl tegenover de gefailleerde huurder zelf. De verplichtingen van de gefailleerde huurder en daarvan afgeleide verplichtingen van derden wijzigen niet door beëindiging van de huurovereenkomst.

Conclusie
Een beding in de huurovereenkomst dat de verhuurder recht geeft op vergoeding van leegstandschade bij tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, is geldig. Het beding heeft enkel geen werking tegenover de failliete boedel. De verhuurder kan leegstandschade niet verhalen op de failliete boedel, maar wel op de gefailleerde huurder (na opheffing van het faillissement bij gebrek aan baten) en derden die zich voor de verplichtingen van de huurder garant hebben gesteld.

Als u naar aanleiding van dit artikel vragen hebt, kunt u contact opnemen met Mr R. (Roel) Slotboom.