Facetbestemmingsplan: sloopbeperkingen woning vanwege “karakteristieke waarde” met succes bestreden

Gemeenteraad Coevorden geeft met een facetbestemmingsplan 418 objecten de dubbelbestemming ‘waarde-karakteristiek’. Gevolg: strikte sloopvoorwaarden. De eigenaar van een woning in slechte bouwkundige staat, komt succesvol op tegen dubbelbestemming. Onduidelijk waarom het pand voldoet aan de waarderingscriteria voor dubbelbestemming. Visuele waarneming van buitenaf en belangenafweging tussen bescherming tegen sloop en sloop zonder vergunning zijn onvoldoende en in het bestemmingsplan staat niet aan welke vereisten een voor sloop benodigd bouwkundig onderzoek moet voldoen. 

Artikelen: 3:2, 3:46 Awb
Appellante komt op tegen de dubbelbestemming van haar woning als ‘waarde-karakteristiek”, met als gevolg dat voor het pand zeer beperkende sloopvoorwaarden gelden. Het pand verkeert in slechte bouwkundige staat, zodat de dubbelbestemming volgens haar niet gerechtvaardigd is. Verder heeft het pand, anders dan de raad meent, geen tuitgevel en het dateert niet uit de 18e of 19e eeuw, maar uit 1918. Aan de criteria van zeldzaamheid en gaafheid is niet voldaan en het is geen karakteristiek object, aldus appellante.

De gemeenteraad stelt dat de karakteristieke gevelvorm en de oude bouwdelen (zijgevels) het pand beschermingswaardig maken. Het pand zou ouder zijn dan 1918 en zou al te vinden zijn geweest op kaarten uit 1830.

Afdeling
De dubbelbestemming ‘waarde-karakteristiek’ is bedoeld voor de bescherming van karakteristieke objecten Slopen van dergelijke objecten mag alleen met sloopvergunning en onder strikte voorwaarden. Volgens de plantoelichting leveren de dubbelbestemmingsobjecten een positieve bijdrage aan de cultuurhistorische gebiedskarakteristiek. Selectie heeft plaatsgevonden aan de hand van vijf criteria:

– belang als onderdeel van het cultuurhistorisch beeld;

– belang vanwege de bijzondere betekenis voor het beeld van de omgeving;

– herkenbaarheid van het oorspronkelijke concept en gebiedseigen functie;

– belang vanwege authenticiteit hoofdvorm, gevelindeling of detaillering;

– belang vanwege kenmerkende/zeldzame bouwstijl of vorm.

In de cultuurhistorische inventarisatie is niet duidelijk gemaakt vanwege welke elementen het pand op vier van de vijf genoemde criteria de maximale score heeft gekregen. De raad heeft ten onrechte volstaan met een visuele waarneming van de buitenkant van het pand en heeft ten onrechte niet duidelijk gemaakt waarom het sloopbeschermingsbelang zwaarder weegt dan het belang van appellante om het pand ten behoeve van de verkoopbaarheid zonder vergunning te kunnen slopen. Dat sloop onder omstandigheden wel kan, doet daaraan niet af: de raad heeft niet inzichtelijk gemaakt waarom een nader afwegingsmoment nodig is. Voorts volgt uit een bepaling over het verrichten van bouwhistorisch onderzoek in het facetbestemmingsplan niet aan welke eisen dergelijk onderzoek moet voldoen. Het facetbestemmingsplan is niet met de vereiste zorgvuldigheid voorbereid en ondeugdelijk gemotiveerd. Volgt vernietiging voor zover het de woning van appellante betreft.

Als u naar aanleiding van dit artikel vragen hebt, kunt u contact opnemen met Mr A.J.N. (Hanneke) Kolsters of Mr E. (Ellen) Lohr-Henket.

COVID-19

COVID-19 mededeling

Ook in deze bijzondere tijden staan wij voor u klaar. Wij hebben maatregelen genomen zodat wij onze diensten aan u kunnen blijven verlenen. Neem dus gerust contact met ons op. U kunt op ons rekenen.

Als het voor de dienstverlening noodzakelijk is dat u bij ons op kantoor komt, dan ontvangt u een protocol met maatregelen voor uw en onze veiligheid.

COVID-19 notice

We are also there for you during these special times. We have taken measures so that we can continue to provide our services to you. Feel free to contact us. You can count on us.

If it is necessary for our services that you come to our office, you will receive a protocol with measures for your and our safety.