‘Leegstandschade valt onder bankgarantie’

In tegenstelling tot de huurovereenkomst bevat de tekst van de aangehechte bankgarantie wél een bepaling over uitkering van leegstandschade. Hof oordeelt na terugverwijzing door de Hoge Raad dat verhuurder terecht leegstandschade onder de bankgarantie claimt.

Trefwoorden: leegstandschade, bankgarantie, art. 39 Fw

X B.V. verkoopt haar bedrijfspand aan Y B.V. Vervolgens huurt X B.V. het bedrijfspand van Y B.V. via een ‘triple-net’ huurovereenkomst. Als waarborg voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst geeft de bank op verzoek van X B.V. een bankgarantie af ten gunste van Y B.V. De bankgarantie is vastgesteld op het bedrag van twaalf maanden huur. De tekst van de bankgarantie bepaalt dat de bank zich onherroepelijk en onvoorwaardelijk garant stelt voor al hetgeen X B.V. ingevolgde de huurovereenkomst verschuldigd is en daarnaast dat de bank de schade vergoedt die Y B.V. lijdt in het geval de huurovereenkomst door faillissement of surseance van betaling voortijdig eindigt.

X B.V. gaat vervolgens failliet. De huur tot aan faillissementsdatum is nagenoeg volledig voldaan. De curator zegt de huur op met inachtneming van de opzegtermijn uit art. 39 Fw. De bank betaalt vervolgens aan Hansteen het volledige bedrag van de bankgarantie uit. De bank neemt hierna door middel van een aan haar verstrekte contragarantie verhaal op de boedel van X B.V.

Er ontstaat discussie tussen de curator en Y B.V. over het inroepen van de bankgarantie. Y B.V. stelt dat zij, naast de achterstallige huur en huur over de opzegtermijn, ook leegstandschade onder de bankgarantie kan claimen. De curator brengt hiertegen in dat de bankgarantie (en de daaronder liggende huurovereenkomst) hiertoe geen ruimte biedt. Door teveel aan zich te laten uitbetalen handelt Y B.V. onrechtmatig tegen de boedel. Ook bestaat er discussie tussen Y B.V. en de curator over aan wie een groot aantal magazijnstellingen toebehoren. De curator dagvaart Y B.V. en vordert onder meer: een verklaring voor recht dat Y B.V. onterecht het volledige bedrag van de bankgarantie incasseert, dat (de boedel van) X B.V. eigenaar is van de magazijnstellingen en terugbetaling van het teveel geïncasseerde bedrag.

Rb: De rechtbank verklaart voor recht dat (de boedel van) X B.V. eigenaar is van de magazijnstellingen. Het meer of anders gevorderde wijst de rechtbank af. De curator stelt hoger beroep in. Het Hof wijst een tussenarrest waarin het oordeelt dat de bankgarantie, gekoppeld aan de contragarantie, deel uitmaakt van een met het doel en de strekking van art. 39 Fw strijdige transactie en niet een omstandigheid betreft die verarming van de boedel rechtvaardigt. Vervolgens stelt het hof tussentijds cassatieberoep tegen het tussenarrest open.

Hr: De Hoge Raad oordeelt dat het faillissement van X. B.V. en de opzegging van de huurovereenkomst geen verandering brengt in de verplichtingen onder de garantie. Voor de uit de garantie voortvloeiende regresvordering geldt dat deze, gelet op de achtergrond van art. 39 Fw, niet ten laste van de boedel van X B.V. kan komen. Doordat Y B.V. ontvangt van hetgeen waar zij onder de bankgarantie recht op heeft handelt zij niet onrechtmatig jegens de boedel. De Hoge Raad vernietigt het bestreden arrest en verwijst de zaak terug naar een ander hof.

Na terug verwijzing overweegt het hof dat het er bij de beantwoording van de vraag of leegstandschade onder de bankgarantie valt om gaat wat de garant garandeert aan de verhuurder. De tekst van de bankgarantie is in dit geval duidelijk: onder de bankgarantie stelt de bank zich garant voor leegstandschade als gevolg van het faillissement van X B.V. Het feit dat in de huurovereenkomst niets is opgenomen over aansprakelijkheid van X B.V. over leegstandschade maakt dit niet anders. De huurovereenkomst verwijst namelijk naar de bankgarantie en de bankgarantie is aangehecht. Dit betekent dat het oordeel van de rechtbank dat Y B.V. een beroep mag doen op de bankgarantie ter zake van leegstandschade terecht is.

Deze samenvatting is geschreven door Mr M.H. (Martijn) Janssen en is reeds eerder verschenen op Kluwer SmartNewz.

COVID-19 mededeling

Ook in deze bijzondere tijden staan wij voor u klaar. Wij hebben maatregelen genomen zodat wij onze diensten aan u kunnen blijven verlenen. Neem dus gerust contact met ons op. U kunt op ons rekenen.

Als het voor de dienstverlening noodzakelijk is dat u bij ons op kantoor komt, dan ontvangt u een protocol met maatregelen voor uw en onze veiligheid.

Voor ondernemers hebben onze specialisten documenten opgesteld om de onderneming én de ondernemer te helpen in deze bijzondere tijden (zie onderaan deze mededeling).

COVID-19 notice

We are also there for you during these special times. We have taken measures so that we can continue to provide our services to you. Feel free to contact us. You can count on us.

If it is necessary for our services that you come to our office, you will receive a protocol with measures for your and our safety.

For entrepreneurs, our specialists have drawn up a document with tips to help both the company and the entrepreneur to manage insolvency risks due to the corona crisis.

Tips voor het ondernemen in bijzondere tijden: NOW, WHOA, digitaal vergaderen (NL)