Non-conformiteit verkoop woning met bodemverontreiniging

Jelle Kuijer | 14 januari 2025 | Leestijd: ongeveer 3-4 minuten

Niet elke ernstige bodemverontreiniging van de grond van een woning met tuin staat in de weg aan het normaal gebruik daarvan. Een verkoper en koper zijn beide gedeeltelijk verantwoordelijk voor de gevolgen als zij allebei niet voldoen aan hun mededelingsplicht over respectievelijk onderzoekplicht naar de ernstige bodemverontreiniging. De makelaar kan ook aansprakelijk zijn als ook hij zijn informatieplicht verzaakt.

De rechtbank Limburg heeft op 29 november 2023 (ECLI:NL:RBLIM:2023:70030) een interessant vonnis gewezen over non-conformiteit bij de verkoop en levering van een woning en tuin met een ernstige bodemverontreiniging.

Het ging in deze zaak om de (ver)koop van een woning met een tuin waarvan de bodem ernstig verontreinigd was met zware metalen. Op het moment van (ver)koop beschikte de verkoper en diens makelaar over drie verschillende documenten met betrekking tot deze bodemverontreiniging.

Een bodemrapport uit 2010 waarin is vastgesteld, dat de locatie van de woning tussen 1938 en 1948 als afvalstortplaats is gebruikt en waarin aanbevolen wordt om nader bodemonderzoek te verrichten en dat niet te beperken tot standaard bodemonderzoek.

Een bodemrapport uit 2011 waarin is vastgesteld, dat de boven- en ondergrond van de locatie van de woning verontreinigd is met matig tot sterk verhoogde concentraties zware metalen, maar dat daarmee geen contact mogelijk is gelet op het gebruik van de woning en tuin.

Een brief van de provincie met de mededeling, dat normaal gebruik van de woning en tuin geen gezondheidsrisico’s oplevert voor de mens, maar het afgraven en verplaatsen van de verontreinigde grond wel gemeld moet worden.

De verkoper van de woning heeft (op advies van de makelaar) alleen het bodemrapport uit 2010 overhandigd aan de verkoper. De koper heeft naar aanleiding van het bodemrapport uit 2010 geen nader onderzoek verricht (geen nadere vragen gesteld aan de verkoper en geen nader bodemonderzoek laten uitvoeren).

De koper stelt, dat de bodemverontreiniging aan normaal gebruik van de woning met tuin in de weg staat en vordert een schadevergoeding van de herstelkosten, en beroept zich daarbij (primair) op non-conformiteit en de mededelingsplicht in artikel 7:17 jo. 6:74 BW.

De verkoper stelt, dat de koper bekend was en/of kon zijn met de bodemverontreiniging aangezien hij wist dat het perceel in het verleden een afvalstortplaats was, en verweert zich daarbij (primair) op de onderzoeksplicht in artikel 7:17 lid 3 BW.

De rechtbank oordeelt, dat een ernstige bodemverontreiniging niet zonder meer in de weg staat aan het normaal gebruik van een woning met tuin en dat in dit geval zowel de verkoper als de koper als de makelaar hun mededelingsplicht, onderzoeksplicht respectievelijk informatieplicht hebben verzaakt.

De rechtbank overweegt, dat voor de schadevaststelling een vergelijking moet worden gemaakt tussen de feitelijke situatie waarin de woning met tuin is gekocht zonder mededeling van de bodemverontreiniging en de hypothetische situatie waarin de woning zou zijn gekocht met mededeling van de bodemverontreiniging.

De rechtbank kent aan de koper een vergoeding toe van € 25.000,- (wegens de schending van de mededelingsplicht), waarvan 25% voor rekening van de koper komt (wegens schending van de onderzoeksplicht), die makelaar in vrijwaring moet voldoen (wegens schending van de informatieplicht).

Uit de overwegingen van de rechtbank volgen de volgende drie belangrijkste aandachtspunten voor een verkoper en koper en hun makelaar bij de (ver)koop van een woning en tuin met een bodemverontreiniging.

1. Niet elke ernstige bodemverontreiniging staat in de weg aan normaal gebruik van de woning en tuin

Een ernstige bodemverontreiniging staat niet onverkort in de weg aan normaal gebruik van een woning met tuin. Dat is alleen het geval, als die woning met tuin door de bodemverontreiniging niet op een voldoende veilige en duurzame manier kan worden bewoond, zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast (mits verkoper en koper geen andere afspraken over de bodemverontreiniging hebben gemaakt).

Een bodemverontreiniging onder een woning met tuin geeft dus niet zonder meer aanspraak op een lagere prijs en moet dus geduld worden, als die woning met tuin fatsoenlijk gebruikt kan worden zonder wezenlijke gebruiksbeperkingen en veiligheidsrisico’s. Als de bodemverontreiniging ten onrechte niet is medegedeeld, dan bestaat mogelijk wel aanspraak op een schadevergoeding.

2. Verstrek en vraag (door) naar alle relevante informatie over een bodemverontreiniging

De verkoper van een woning met tuin waaronder de bodem (licht dan wel ernstig) verontreinigd is, moet alle (relevante) informatie die hij daarover tot zijn beschikking heeft meedelen aan de koper en de koper moet die informatie (voldoende) kritisch bezien en daar eventueel nader onderzoek naar doen.

Informatie over een bodemverontreiniging kan al snel relevant zijn (en dus meldingsplichtig en/of onderzoeksplichtig), omdat een bodemverontreiniging al gauw kan leiden tot gebruiksbeperkingen en kosten als de bodem voor een (klein) deel moet worden afgegraven voor bijvoorbeeld de aanleg van een tuin of de bouw van een tuinhuis of aanbouw.

Het is aan te bevelen, dat verkoper en koper hierover voorafgaand aan de (ver)koop transparant zijn, om vervelende verassingen en onverwachte kosten achteraf te voorkomen.

3. Makelaars hebben een informatieplicht en moeten bewust zijn van de mededelings- en onderzoeksplicht

Een verkoopmakelaar die een woningverkoop begeleid is ook verplicht om alle (relevante) informatie die hij over een ernstige bodemverontreiniging bij de woning tot zijn beschikking heeft te verstrekken aan de koper. Niet alleen jegens de verkoper (op grond van de opdrachtovereenkomst), maar ook tegenover de koper (op grond van de onrechtmatige daad).

De verkoop- en aankoopmakelaars hebben als deskundige adviseurs van woning(ver)kopers in zoverre ook een belangrijke rol bij het voldoen aan de mededelings- en onderzoeksplicht door de verkoper en koper. Niet zozeer vanwege aansprakelijkheid voor eventuele beroepsfouten, maar juist vanwege hun kennis en ervaring waarvoor zij door een woning(ver)koper worden ingeschakeld.

De gemiddelde woning(ver)koper (ver)koopt immers niet dagelijks een woning en overziet anders dan de (ver)koopmakelaar niet goed welke rechten en plichten hij/zij dienaangaande precies heeft en wat de gevolgen kunnen zijn als hij/zij daaraan onvoldoende heeft voldaan.

Onze advocaat Jelle Kuijer bespreekt deze uitspraak uitgebreider in het tijdschrift Vastgoedrecht.

Heeft u vragen? Neem gerust contact met ons op.

Volg Schaap Advocaten Notarissen op LinkedIn.