Startersvrijstelling 2024 naar 510.000 euro

Dian de Leeuw-den Hoed  |  11 januari 2024  |  Leestijd: ongeveer 3 minuten

De grenswaarde bij de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting wordt jaarlijks aangepast. Per 1 januari 2024 is de grenswaarde verhoogd van € 440.000,- naar € 510.000,-. Per 1 januari 2025 zal de grenswaarde verder worden verhoogd naar € 525.000,-. Maar let op: als u binnen een jaar na toepassing van de startersvrijstelling een parkeerplaats of garage koopt, kan het zijn dat u de grenswaarde over gaat en de startersvrijstelling wordt teruggenomen.

Grenswaarde

Sinds 2021 kan bij de aankoop van een eigen woning de startersvrijstelling worden toegepast. Voor toepassing van de startersvrijstelling gelden diverse voorwaarden. In dit artikel wordt de nadruk gelegd op de grenswaarde. Wilt u meer weten over de andere voorwaarden die gelden voor toepassing van de startersvrijstelling? Dat kunt u hier teruglezen.

Per 1 april 2021 is de grenswaarde voor de startersvrijstelling ingevoerd (destijds € 400.000,-). Deze grenswaarde wordt jaarlijks aangepast, op basis van de ontwikkelingen in de WOZ-waarde van woningen. De nieuwe grenswaarde wordt jaarlijks bekend gemaakt, voor het daaropvolgende jaar. Zo kunnen kopers rekening houden met de aankomende wijziging.

Het grensbedrag bedroeg in 2023 nog € 440.000,- en is per 1 januari 2024 verhoogd naar € 510.000,-.

Daarnaast is bekend gemaakt dat per 1 januari 2025 de grenswaarde € 525.000,- zal bedragen.

Maatstaf van heffing

Om vast te stellen of uw aankoop van een woning binnen de grenswaarde valt, is niet alleen de koopprijs bepalend. Als de waarde in het economisch verkeer hoger is dan de koopprijs, wordt over die hogere waarde de overdrachtsbelasting berekend.

Andere elementen die invloed kunnen hebben op de bepaling van de grenswaarde zijn bijvoorbeeld de erfpachtcanon en het aandeel in het reservefonds van de Vereniging van Eigenaars. Zie voor meer informatie dit artikel.

Anti-misbruik bepaling

De startersvrijstelling is alleen van toepassing op de verkrijging van een woning. Een uitzondering is gemaakt voor zogenaamde ‘aanhorigheden’ (zoals een parkeerplaats of berging) die tegelijk met de woning worden verkrijgen. Als de totale waarde van de woning en de aanhorigheid binnen de grenswaarde valt, is de startersvrijstelling van toepassing op de gehele verkrijging.

Als u op een later moment een aanhorigheid verkrijgt zal daarvoor het hoge tarief van de overdrachtsbelasting gelden (op dit moment 10,4%), omdat geen sprake is van de verkrijging van een woning.

Maar let op: heeft u de startersvrijstelling toegepast bij de aankoop van uw woning en koopt u binnen een jaar een parkeerplaats? Dan kan het zijn dat de totale waarde van de woning en de parkeerplaats boven de grenswaarde uitkomen, zodat u meer overdrachtsbelasting verschuldigd bent.

Er is in de wet namelijk een antimisbruikbepaling opgenomen. Die bepaling voortkomt dat een woning kunstmatig in delen wordt verdeeld en verkocht, om zo onder de grenswaarde voor de startersvrijstelling te blijven. De antimisbruikbepaling (artikel 9 lid 7 Wet op belastingen van rechtsverkeer) zorgt ervoor dat:

  • als de startersvrijstelling is toegepast; én
  • binnen twaalf maanden dezelfde persoon nog een deel van de woning of een aanhorigheid bij de woning verkrijgt; én
  • de totale waarde van de beide verkrijgingen meer is dan de grenswaarde;

bij de tweede verkrijging overdrachtsbelasting is verschuldigd over die totale waarde van de beide verkrijgingen.

Voorbeeld

In februari 2024 koopt u een woning met een waarde van € 500.000,-. U voldoet aan alle voorwaarden en de startersvrijstelling wordt toegepast bij de aankoop. In augustus 2024 krijgt u van de buurman het aanbod om de parkeerplaats te kopen die naast de woning is gelegen, voor € 15.000,-. Die parkeerplaats is een zogeheten aanhorigheid bij de woning. Door de antimisbruikbepaling wordt de waarde van de beide aankopen bij elkaar opgeteld. De totale waarde komt dan uit op € 515.000,-, dus boven de grenswaarde voor de startersvrijstelling. In dat geval bent u bij de verkrijging van de parkeerplaats overdrachtsbelasting verschuldigd over € 515.000,-.

Voor het deel van de waarde dat ziet op de parkeerplaats (in dit geval € 15.000,-) geldt nog steeds het verhoogde tarief van 10,4% overdrachtsbelasting. Voor het deel van de waarde dat ziet op de woning (in dit geval € 500.000,-) geldt het tarief voor woningen, op dit moment 2%.

Conclusie

Heeft u recent de startersvrijstelling toegepast of bent u dit binnenkort van plan? Houd dan niet alleen rekening met de grenswaarde voor de aankoop van de woning, maar ook voor de latere verkrijging van een parkeerplaats of berging. Als de aankoop van de aanhorigheid ervoor zorgt dat de grenswaarde wordt overschreden, kan het voordeliger zijn om te wachten tot de termijn van de antimisbruikbepaling (een jaar) is verlopen.

Heeft u vragen? Neem dan contact op met Dian de Leeuw-den Hoed.

Volg Schaap Advocaten Notarissen op LinkedIn.