Haastige spoed is niet goed bij nadere huurprijsvaststelling van bedrijfsruimte

De wet biedt aan zowel de huurder als de verhuurder van een bedrijfsruimte de mogelijkheid om na verloop van een bepaalde huurperiode te vorderen dat de rechter de hoogte van de huurprijs zal aanpassen. Dat is mogelijk wanneer de geldende huurprijs niet (meer) overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.

De nieuwe huurprijs gaat in beginsel in met ingang van de dag waarop de vordering tot aanpassing van de huurprijs bij de rechter is ingediend, of aan de rechter het verzoek is gedaan om een deskundige te benoemen die een advies zal uitbrengen ten aanzien van de huurprijs. Dat kan voor een partij reden zijn om deze vordering of dit verzoek zo snel mogelijk in te stellen, om zo min mogelijk tijd te verliezen. Uit een arrest van de Hoge Raad van 8 oktober 2013 blijkt dat deze ‘haastige spoed’ onverstandig kan zijn, aangezien dit tot niet ontvankelijkheid kan leiden. In dit stuk zal eerst kort aandacht worden besteed aan een aantal aspecten van de vordering tot huurprijsaanpassing, ter inleiding op de bespreking van het voornoemde arrest van de Hoge Raad.

Huurprijsaanpassing is niet bij alle soorten bedrijfsruimte mogelijk

Een vordering tot nadere huurprijsaanpassing kan alleen worden gevorderd ten aanzien van bedrijfsruimten als bedoeld in artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek (‘BW’). Daaronder worden begrepen ruimten die bestemd zijn voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf (detailhandel), een restaurant of café, een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, voor zover er in de betreffende ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal is. De huurder of verhuurder van bijvoorbeeld een kantoor of een opslagruimte kan de rechter dus niet vragen om de huurprijs aan te passen, omdat dit geen bedrijfsruimten zijn in de zin van artikel 7:290 BW.

Het moment waarop aanpassing van de huurprijs kan worden gevorderd

Als er sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, bijvoorbeeld voor de duur van zes jaar, dan kan de huurder of verhuurder voor het eerst na afloop van die bepaalde tijd aanpassing van de huurprijs vorderen.

In alle andere gevallen kan de vordering tot nadere huurprijsvaststelling worden ingesteld wanneer tenminste vijf jaren zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door de huurder en verhuurder vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.

De ingangsdatum van de nieuwe huurprijs

De nieuwe huurprijs gaat in beginsel gelden met ingang van de dag waarop de huurprijsaanpassing is gevorderd. Hierop zijn twee uitzonderingen mogelijk.

Allereerst kan de rechter op vordering van een van de partijen een andere ingangsdatum vaststellen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval. Daarbij kan worden gedacht aan de situatie waarin er vooraf overleg tussen partijen heeft plaatsgevonden over de huurprijsaanpassing en een van de partijen dat overleg nodeloos heeft vertraagd.

Daarnaast kan als ingangsdatum gelden de dag waarop een van de partijen de rechter heeft gevraagd om een deskundige te benoemen die een advies zal uitbrengen ten aanzien van de huurprijs. Op deze mogelijkheid heeft het genoemde arrest van de Hoge Raad van 8 oktober 2013 betrekking.  

Hoge Raad 8 oktober 2013 

Voor een goed begrip van het arrest van de Hoge Raad is van belang om te weten dat een vordering tot nadere huurprijsaanpassing alleen ontvankelijk is wanneer deze vergezeld gaat van een advies van een of meer deskundigen ten aanzien van de nadere huurprijs.

Uitgangspunt is dat de huurder en verhuurder deze deskundige(n) samen benoemen. Mochten partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming, dan benoemt de rechter een deskundige op verzoek van een der partijen. Het nalaten van overleg over de benoeming van een deskundige kan een partij letterlijk duur komen te staan, aangezien dit tot niet-ontvankelijkheid van het verzoek tot benoeming van een deskundige kan leiden, zo volgt uit het arrest van de Hoge Raad. Het gevolg daarvan is dat de rechter niet eens toekomt aan het vaststellen van een nadere huurprijs.

In de betreffende zaak waarin de Hoge Raad arrest wees, huurde Halfords Nederland B.V. (‘Halfords’) een bedrijfsruimte van Dela Vastgoed B.V. (‘Dela’) en had zij een gemotiveerd voorstel gedaan tot huurprijsverlaging. Dela aanvaardde dat voorstel niet en vervolgens verzocht Halfords de kantonrechter een deskundige te benoemen. Het Hof oordeelde dat voorafgaand aan het indienen van het verzoekschrift tot benoeming van een deskundige enige vorm van overleg moet hebben plaatsgevonden. Indien dat niet is gebeurd, kan deze omissie niet na het indienen van het verzoekschrift worden geheeld. De Hoge Raad ging in dit oordeel mee en overwoog dat artikel 7:304 lid 2 BW zo moet worden verstaan dat een verzoeker alleen ontvankelijk is in zijn verzoek als partijen geen overeenstemming hebben bereikt over een gezamenlijk te benoemen deskundige.

De Hoge Raad vervolgde het arrest met de opmerking dat aan de inhoud van het overleg geen hoge eisen zijn te stellen. Voldoende en ook noodzakelijk is dat serieus en – gelet op het belang van degene in wiens voordeel de mogelijke huurprijswijziging is – zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij wordt ingegaan, zowel wat betreft de huurprijswijziging als wat betreft de eventuele benoeming van een deskundige. Worden partijen het daarover niet binnen redelijke tijd eens, of blijft een serieuze reactie (onnodig lang) uit, dan kan geconcludeerd worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW, aldus de Hoge Raad.

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het echt nodig is om eerst te proberen om in overleg met de wederpartij een deskundige te benoemen die het advies ten aanzien van de nadere huurprijs zal uitbrengen. Haastige spoed, ingegeven door de gedachte dat dan de nieuwe huurprijs gaat gelden met ingang van de dag waarop het verzoek tot benoeming van een deskundige is gedaan, is te ontraden.

Als u naar aanleiding van dit artikel vragen hebt, kunt u contact opnemen met Mr J. Wind (via nummer 010 – 277 04 95 of per e-mail wind@schaap.eu) of Mr I. (Iris) Broere (via nummer 010 – 277 04 95 of per e-mailbroere@schaap.eu).

COVID-19 mededeling

Ook in deze bijzondere tijden staan wij voor u klaar. Wij hebben maatregelen genomen zodat wij onze diensten aan u kunnen blijven verlenen. Neem dus gerust contact met ons op. U kunt op ons rekenen.

Als het voor de dienstverlening noodzakelijk is dat u bij ons op kantoor komt, dan ontvangt u een protocol met maatregelen voor uw en onze veiligheid.

Voor ondernemers hebben onze specialisten documenten opgesteld om de onderneming én de ondernemer te helpen in deze bijzondere tijden (zie onderaan deze mededeling).

COVID-19 notice

We are also there for you during these special times. We have taken measures so that we can continue to provide our services to you. Feel free to contact us. You can count on us.

If it is necessary for our services that you come to our office, you will receive a protocol with measures for your and our safety.

For entrepreneurs, our specialists have drawn up a document with tips to help both the company and the entrepreneur to manage insolvency risks due to the corona crisis.

Tips voor het ondernemen in bijzondere tijden: NOW, WHOA, digitaal vergaderen (NL)